都内から1時間圏内に位置し、かつてはベッドタウンとして栄えた青梅市。しかし、昨今の首都圏への人口流出のあおりか、世帯構成人数や人口は減少の一途をたどっている。また、年々増加する空き家問題も深刻で、青梅市は喫緊の課題として様々な対策を講じているが、具体的な成果には至っていない。
コスモホーム（東京・青梅市）は、青梅市を中心に店舗を構える地元密着の不動産会社だ。不動産の売買仲介や、新築分譲の企画販売などを30年以上にわたって営んでいる。
2018年、同社は空き家の売却委託を受けた。先述のようになかなか買主が現れないエリアだ。しかし、センスコンサルティング（東京・新宿）との提携後、反響が鳴り始めているという。
空き家流通を促進させる全く新しい試みを紹介する。
コスモホームが委託を受けた青梅市の物件とは…
まず、コスモホームが売却委託を受けた物件を紹介しよう。
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所在地
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東京都青梅市沢井３丁目
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最寄り駅
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青梅線「御嶽」駅 徒歩 9分 「沢井」駅 徒歩 10分
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建物面積/土地面積
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100.06m² / 221.72㎡
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築年月
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1971年8月築
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都市計画
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市街化区域
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用途地域
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第二種低層住居専用地域
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建ぺい率
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50%
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容積率
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100%
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接道状況
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南 10.0m 公道
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備考
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土地面積67.07坪の土地に2棟の建物
A棟：56.26㎡（昭和46年8月築）
B等：43.80㎡の平屋（築年数不詳）
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登山客に人気な御岳山の最寄り駅、JR青梅線・御嶽駅から徒歩9分にある2棟連なった物件だ。路線価は3万円/㎡。青梅街道沿いのため比較的高値になっている。
内部はリノベーションされておりかなり綺麗だが、外観は全く手を入れていない。
不動産業界の従事者、プロであれば、この物件の売却適正価格はいくらだろうか。
売主の希望売却価格は1,980万円、その価格のまま売り出すことになったという。
コスモホーム代表・澤田厚氏は「HPなどに掲載しても全く反響がありませんでした」と語る。物件周辺のエリアで広告を打ったとしても反響がない。かといって、広い地域に告知をしても需要がある物件ではない。どうやって売ることができるのか、頭を悩ませていたという。
コスモホーム代表・澤田厚氏
人口・空き家データから見た青梅市
実際にどのような方法で空き家を流通させるのか。を解説する前に、青梅市に関するデータを紹介する。
青梅市が公表している世帯・人口データによると、2009年（平成21年）1月の世帯数58,759・人口139,818人、2019年（平成31年）1月の世帯数63,142・人口134,086人だった。
10年間で、青梅市の人口は5,732人減（4%減）で、今後も減少傾向にある。世帯数が伸びているのは単身者の増加が原因だ。現に、総務省「国勢調査及び国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口」によれば、青梅市の人口における65歳以上の住民の割合は増加、平均年齢は47.6歳（2015年）と高齢化が進んでおり、高齢単身者が増えている。
また同調査（平成30（2018）年推計）では、5年ごとの人口推移も発表されており、2045年には青梅市の人口は、現在よりも20%以上減少すると考えられている。
また、空き家問題も深刻だ。
「青梅市空家等対策計画 平成29年 12月」（青梅市公表）によると1998年（平成10年）は7.5%だった空き家率は、2013年（平成25年）には13.2%と、15年で倍近く増加していることが分かる。
「人口減少」「空き家増加」というトピックスは、青梅市に限った話ではない。
人口減少は全国7割の自治体が陥っており、空き家率の増加は日本全国が抱えている問題だ。
空き家売却に民泊が刺さる！空き家を投資物件に
売れない空き家。
この課題に対し、別確度から目を付けたのがセンスコンサルティングだった。
西多摩地域広域行行政協議会が発表している「西多摩地域入込観光客数調査報告書」によると、2013年（平成25年）の観光入込客数が195.1万人、2017年（平成29年）は215.9万人と、4年で20万人以上（10%超増）増加していた。
また、同調査における観光地点別の得票数では、御岳山が圧倒的であり、インバウンド需要の観点からも、先述の空き家が観光客との親和性が高いと見たのだ。
御岳山は、多摩地域でも登山客や観光客に人気のスポットだ
同社は、オーナー承諾のもと、先述した空き家を民泊申請し、2018年7月より民泊として運営開始した。すると、狙い通り宿泊予約が入ってきた。
半年（民泊運営には180日の規制がある）で売上約300万円、経費などを引いても実利が234万円になったという。1980万円の物件の場合、実質利回りは11.8%だ。空き家を民泊することで、投資物件としての販路を見出したのだ。民泊申請・運営などにかかる費用は、オーナー負担となったが利益と相殺することで、実質の持ち出しはなかったという。
澤田氏（先述・コスモホーム代表）は、「青梅市の賃貸アパートは、5000万円以下の価格で、表面利回りが10%ほどないと売れない」という相場から見ても、高い実質利回りに驚く。「空き家が居住用ではなく投資物件に変わると、立地などではなく数字が重要になる。そういったことからも民泊化して高い利回り物件になることは選択肢が増えた」（澤田氏）。
また、民泊物件では、ローン審査が通りやすいことも大きなポイントだ。
アパートローンの貸し渋りにより市場が鈍化傾向にある不動産投資業界だが、民泊物件の場合、賃貸併用住宅のローンを活用できるケースもあるという。
「民泊運営している物件を売るというのは初めてです。賃貸物件を売却するというのはあるのですが」と澤田氏の不安に反して、客付けの投資会社などからの反響が来ている。
空き家の民泊化、無料相談・診断受付中
センスコンサルティングでは、空き家をはじめとした「売れない物件」を民泊化して投資物件にし、売却促進につなげる事業を開始した。
また、民泊として運営できる物件かどうかの診断も行っている。
この記事を読んでいる不動産売買仲介会社のなかで、「売れない物件を預かっている」という企業があるのであれば、一度センスコンサルティングに相談してみてはどうだろうか。
相談や簡易診断も無料で行っている。
