今、一般の投資家に限らず、不動産会社でも物件の活用法として民泊事業を立ち上げる会社は多い。特に、首都圏や都心といった好立地では、日ごとに増加するインバウンド需要や、民泊新法の施行以降で激減した民泊物件もあいまって、賃貸相場の5倍を稼ぎ出す民泊物件もあるという。こういった市況にいち早く気づいていた企業は、徐々に民泊への参入を始めている。しかし、民泊事業には思わぬ「民泊コスト」が発生し、場合によっては好収益を阻む可能性がある。センスコンサルティング（東京・新宿区）では、民泊事業の最大収益化を目指すため、2つの大きな「民泊コスト」削減に成功したという。具体的に紹介しよう。
「民泊コスト」その① 民泊事業開始にかかる初期費用
投資家でも不動産会社でも、民泊事業を始めるのであれば、民泊を行う物件を「民泊申請」しなければならない。ここで発生するのが民泊申請代行費用だ。
個人や知識を持たない者が、自身で民泊申請をすると、膨大な資料の取り寄せや、それへの記入、物件確認や各公共機関への届出など、大量の手間と時間がかかってしまう。つまり、ほとんどの場合、民泊申請代行会社に民泊申請を任せることになるだろう。
では、その費用についてよく見てみよう。
各社ばらつきがあるが、ではA社に頼めば8万円で民泊事業が始められるのか。といえば、ほとんどは更に費用が発生することに注意が必要だ。
民泊事業を始めるにあたり、自治体に営業許可をもらうための申請・届出は必要な作業だ。しかし実はその前段として、物件に民泊事業ができる設備・環境が整っているかが、最も「民泊コスト」を意識しなければならない部分なのだ。
例えば、消防関係がある。
民泊を始めるには、消防法に基づいた基準に適合した対策を確保する必要がある。そのためには消火設備の設置や警報設備、場合によっては避難設備なども設置しなければならず。そのための費用が加算される。
そのほかにも数百万円単位のリフォーム費用などが発生するケースがあり、先述した会社の申請費用のみを想定していると、存外の初期費用に思わず民泊事業を諦めてしまうケースもしばしばあるのだ。
センスコンサルティングの民泊開業コンサルは、すべての費用を見える化。「民泊コスト」を捻出するサービススキーム
民泊開業にあたる実際の「民泊コスト」が見えないのはなぜだろうか。
それは、各社が民泊開業における作業を分業していることが最も大きなポイントだ。
例とした会社では、民泊開業における「申請代行業務」だけを請け負っており、消防点検に関しては建築士に、リフォームに関してはリフォーム会社に、とそれぞれを分けてしまっているため民泊開業の「民泊コスト」が把握しにくいのだ。
一方、センスコンサルティングでは、民泊開業にかかる作業を1社で完結させている。つまり、民泊開業にあたっていくらの「民泊コスト」が必要なのかが見える化されている。
【センスコンサルティングの民泊開業にかかる主なコスト】
・申請代行費用：15万円～
・消防点検費用：30万円～70万円
+リフォーム費用 etc.
センスコンサルティング・榎氏
「当社では、すべての費用を1社から提示することができ、実際のコストを「見える化」しています。また、民泊開業の前の事前相談の段階で、市場分析・収益予想・宿泊費計算なども行うことで、その物件で民泊事業が成功するかどうかも無料で調査しています」。同社・経営企画の榎 誠也氏はこう語る。
そして、見込みがない物件に関しては、はっきりと「NO」を伝えるという。
また、「初期費用を民泊運営の収益から相殺する」ことで、実質の費用負担をなくし、低いリスクで民泊開業をサポートするプランも持っている。
「民泊コスト」その② 月々の運営代行費用で収益に大きな差が生まれる。代行会社を乗り換えるならどこが良い？
民泊事業を開始した後にも毎月の「民泊コスト」が発生することに注意が必要だ。
ほとんどの民泊事業者は、物件を自主管理せず、運営代行会社に任せることになる。チェックイン・アウトの管理、清掃業務、宿泊予約サイトの管理、など煩雑な業務は、不動産会社はもちろん、個人の投資家にとっても自身でやるとなると、大きな負担になってしまうからだ。
では、この運営代行会社に支払う費用とはどのくらいなのだろうか。
大きなポイントは、売上の多寡にかかわらず、その○％を割合で支払う企業が多いという点だ。冒頭で紹介したように、いま都心部の民泊物件では、賃貸相場の5倍を稼ぎ出す民泊物件もある。
事実、センスコンサルティングが運営代行している新宿6丁目の一戸建ては、周辺の戸建て賃貸相場は12～14万円ほどに対し、民泊事業での収益は月額50万円の売上を見込んでいる。こういった際に、売上割合型の代行会社では、大きな「民泊コスト」に繋がってしまう。
C社の場合、売上の20％であることから、50万円の売上の場合、代行費用は100,000円だ（これに加えて清掃料が発生する）。
D社の場合は、売上の15％で、50万円の売上に対し、75,000円が発生する（+清掃料30,000円）。
センスコンサルティングでは、民泊事業の最大収益を図るため、民泊代行費用は1物件月額40,000円と固定費になっている（別途、清掃料・システム使用料）。
仮に上記と同条件だった場合、収益にどれほどの差があるのだろうか。
センスコンサルティングの民泊運営代行なら…
1年で大きな差が生まれていることが分かる。
「民泊は、初期コストと運用コスト次第で大きく収支が変わってきます。ぜひ民泊も事業の1つとして捉え、コスト意識を持っていただければと思います」（センスコンサルティング・榎氏）。
首都圏を中心とした高需要エリアの民泊代行なら、まずセンスコンサルティングに相談し、「民泊コスト」を極力下げて、最大収益化を図ろう。
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