民泊新法が始まって数カ月、民泊業界は事業者の減少により、高い宿泊需要があるものの、施設の供給が追いついていない状況に陥っている。ブルーオーシャンとなった民泊市場の新規参入障壁となっているのが、手続きや申請の煩雑さだ。民泊開業をサポートするセンスコンサルティング（東京・新宿区）なら、面倒な諸手続を完全サポートし、実質無料で始めることができる。葛飾区での民泊開業の現場を取材した。
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葛飾区で民泊を始めるための9ステップ
センスコンサルティングがサポートする民泊開業は、9つのステップで進む。
①住戸の確認
②用途確認
③自動火災報知器の確認
④収益シミュレーション
⑤保健所に設備要件の確認相談
⑥消防署との協議、消防設備の相談
⑦改修工事
⑧届け出
⑨受理
通常、上記9つのステップを進めるには、建築士や行政書士といった士業に頼まなければならない。また、彼ら専門家は、②用途の確認や⑥消防設備の相談、⑦改修工事といった専門的な業務をこなすことはできるが、④収益のシミュレーションや民泊ビジネスにおいて、知見があるかは別の話である。例えば、葛飾区においてその物件での民泊が成功するかどうかの相談は難しいと考えるべきだ。
また、それぞれのステップを個別に進めた場合、かなりの時間を要してしまう。
センスコンサルティングは、不動産・建築・法律の専門家集団だ。ワンストップで民泊の相談から開業までをサポートすることができ、最短2週間で民泊を始めることができるという。
葛飾区での民泊開始の様子に密着
葛飾区保健所
2018年8月某日、葛飾区保健所にセンスコンサルティング代表・林晃弘氏の姿があった。
民泊事業を始めるにあたり、申請していた物件の現地調査が行われ、申請を受理した保健所が民泊事業者の届出番号を交付してもらうというオーナー・Aさんの付き添いだ。
Aさんは、先述した9つすべてのステップが終わり、届出番号が載っている民泊事業者である標識や各種書類をもらうだけだという。
【民泊事業者の標識】
（画像＝国交省より）
届出の受理、届出番号の交付、各種書類の説明などはわずか10分程度で終了した。
各種書類の説明を受ける
Aさんのケースでは、センスコンサルティングへの相談から申請受理まで3カ月ほど時間を要したという。民泊新法が施行される前から相談を受け、6月15日の施工とともに申請作業に移った。
物件に、消防法に適応した防火設備を設置する工事などもセンスコンサルティングが主導で行ったため、Aさんに面倒な作業はなかったという。
いよいよ民泊を始めることができると、Aさんは笑顔で話す。
事業の売上は、年間400万円ほどを見込んでいる。
今こういった一般の方が民泊を始めるケース以外にも、不動産会社が新たな事業として民泊部門を立ち上げるケースが増えてきているという。
民泊新法が施行され、市場は活況を呈しているのだ。
葛飾区での民泊は外国人観光客に人気？
～いま、民泊市場は空前のブルーオーシャン～
なぜ民泊市場が好調なのだろうか。
たしか、民泊は新法設立により、規制が厳しくなったはずでは…。
こう考えた読者の方がいればおおむね正しく業界を理解している。
しかし、それ以上に大きな波が民泊市場に来ているのだ。
簡単に説明しよう。
①民泊新法後の物件不足による民泊需要の増加
民泊新法が施行された6月15日以前の民泊物件の数は、少なくとも5万件以上あったとされている。しかし、民泊新法が施行後である2018年8月6日現在の民泊届件数はわずか6,000件程度だ。つまり、民泊物件は全盛期の1割程度の数しかないのだ。今、葛飾区を始めとした都内では、民泊物件の不足にともない民泊需要が高まっている。物件数が少ないことで、これまでよりも高く料金が取れるようになっているのだ。
東京都内では、2倍の賃料になっているケースもあるという。
②今後も増加する訪日外国人、原状回復が容易な民泊
また、今後も訪日外国人は増加傾向にある。
2017年、訪日外国人数は2,869万人と、過去最高を記録した。今後も増加傾向にあるという。観光局によると、2020年には4,000万人の訪日外国人数を目標としている。今後も民泊ビジネスには高いニーズがあることが分かる。
訪日外国人の数は今後も増加傾向にある
また、いざとなったときに原状回復が容易な点も民泊の強みだ。2020年以降も訪日外国人は増加するという見方もあるが、東京五輪後のインバウンド需要は現段階でなんとも言えないのが現状である。需要がなくなればまた一般の住居に戻すことも民泊であれば簡単だ。
このように、民泊が今後も大きく盛り上がろうとしている現在、早期から市場に参入することは先行優位性がある。
センスコンサルティング・林晃弘社長
葛飾区保健所の担当者によると、最近は葛飾区の中でも京成線青砥駅や四ツ木駅周辺での民泊申請が増えてきているという。センスコンサルティングの林氏も、葛飾区の青砥駅周辺は、京成線を使えば成田空港・羽田空港からのアクセスが良く、下町情緒が残っていることから外国人にも好かれるエリアのため、民泊の需要が高まってきているのでは、と語る。
センスコンサルティングのコンサルは申請業務だけじゃない
センスコンサルティングの民泊開業サポートは、開業に伴う諸作業を請け負うだけではない。事業を成功に導くためにあらゆる方面で、サポートが可能だ。
①値段の調整
民泊事業を運営するにあたり、宿泊料金をいくらに設定するかは重要なポイントだ。
需要があれば、高い料金でも宿泊者はいる。センスコンサルティングでは、過去の膨大な宿泊事例をデータとして蓄積した独自の算定方法によって、物件の所在地やタイプごとに適正価格を算出することができる。
②宿泊予約サイトへの登録サポートや、集客方法コンサルティング
民泊は、いかにして宿泊者を集客するかによって収益性が大きく変わる。
センスコンサルティングでは、あらゆる民泊予約サイトの違いを熟知している。単なる物件登録の方法やサービスの使い方だけではなく、物件に投稿される口コミやレビューを活用したウェブマーケティングのノウハウも持ち合わせている。
③初期投資費用を何カ月で回収するか
初期投資を何カ月で回収するのかについても綿密な打ち合わせを行う。
先述したAさんは、民泊許認可に関する手続きは20万円、民泊施設に必要な防火設備設置に約60万円の費用がかかった。林氏によると、長くても6カ月で初期費用が回収できるという。
こういったプランニングによって、実質無料で民泊事業を始めることができるのだ。
④管理・清掃業務の請負業務
民泊事業を運営する上で必要な管理業務や清掃業務、収益状況の確認など、民泊事業ははじめてみると煩雑な作業が多い。そういった民泊事業を運営するにあたってのオペレーションもセンスコンサルティングがワンストップで対応することも可能だ。毎月の収益を確認しつつ、細かいオーダーのサポートに対応している。
⑤簡易宿所への転用もコンサルティング可能
「民泊よりもさらに大きく収益を生み出したい」
そう考えるオーナーや不動産会は多い。そういった場合、年間営業が180日の制限がある民泊から、簡易宿所に転用して営業する選択肢がある。しかし簡易宿所は旅館業法や建築基準法に基づいた用途変更などが必要だ。センスコンサルティングでは、簡易宿所の開業に関するコンサルティングにも対応している。
民泊運営による利益によって、簡易宿所の開業費用を捻出することも可能なため、実質無料で簡易宿所の運営を始めることができる。
葛飾区の民泊ビジネスを繋ぐ『STAR INN』
センスコンサルティングは、青砥駅から徒歩10分ほどの立地に簡易宿所『STAR INN（スターイン）』を運営している。自社でも簡易宿所を経営することで、葛飾区の民泊ニーズや街の特徴を知ることができるのだ。
センスコンサルティングが運営する簡易宿所『STAR INN』
葛飾区で民泊を開始した場合、この『STAR INN』があらゆる場面でサポートの役割を果たす。『STAR INN』には住み込みで働くスタッフが常駐しており、いざとなった場合の駆けつけや、トラブルにも対応することができる。
『STAR INN』の所在地
そのほかにも、例えば『STAR INN』が満室になった場合、葛飾区内でコンサルティングを行っている民泊物件に宿泊客を紹介し、ビジネスを繋ぐことも行っているという。
実は民泊の穴場だと考えられている、葛飾区。
あなたもセンスコンサルティングに問い合わせて、民泊事業を始めよう！
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