タダ・無料・0円。
様々な言い方があるが、費用が一切かからないことを指す。
（一社）優良リフォーム支援協会は0円のサービスを提供している。
その名も「0円リフォーム」。
「実質無料」ではない。本当に費用が発生しない「0円」の「リフォーム」だ。
しかも、簡単に物件オーナー・不動産会社双方の収益UPを見込むことができるという。
どういうことだろうか？
読み飛ばさずにじっくり読んで、理解して欲しい。
優良リフォーム支援協会「0円リフォーム」のスキーム
まず、優良リフォーム支援協会「0円リフォーム」の基本的な流れを説明しよう。
このサービスは、居住用・事業用を問わず空室物件を対象としている。
近年、オーナーと物件、両者の高齢化が問題だ。
高齢オーナーは投資意欲が低下するため、住宅設備の一新やリフォームをためらいがちだ。大きなリスクを取って収益性を向上させようとは考えない。そのため、和式便所やユニットバスといった賃貸客付けにおいて不利な設備の物件が多く、老朽化も進み、数カ月、長い場合は数年もの空室が生まれてしまう。
優良リフォーム支援協会のリフォームは、そういった物件に徹底的なバリューアップを仕掛ける。
・システムキッチン
・ユニットバス
・洗面台
・リフォームトイレ
・浴室換気乾燥機
・浴室テレビ
・セパレート工事
に至るまで、周辺物件と比べても頭ひとつ差別化された物件をプロデュースする。
優良リフォーム支援協会は、建材や設備を共同購入することで格安なリフォームが可能だ。1部屋のリフォーム費用を格安に抑えることができる。
問題は、その費用を誰がどうやって捻出するかだ。
例として、2DK物件の改装資金が360万円だったとしよう。
「0円リフォーム」の流れは下記だ。
①リフォーム後、優良リフォーム支援協会が代金を全額立替払い
②オーナーは、リフォーム代金を支払う義務が発生するが、空室が埋まる保証はない。そこで、8年（96カ月）分割でリフォーム代金を支払うことと並行して、協会がサブリースで物件を借り上げてしまう。
360万円の費用を96回払いにすることで月々の返済額は37,500円。しかし、協会が空室を50,000円/月で借り上げる。つまり、返済額と相殺しても月12,500円、年間150,000円の収入が確定するのだ。
③空室だった物件が、リフォーム代金0円で最新設備に生まれ変わり、年間150,000円の収入も確定する。
これが「0円リフォーム」の大まかな流れだ。
オーナーは全く費用をかけず、さらにサブリースによって賃料収入も得ることができるのだ。
しかも、8年間のサブリース期間中には賃料改定は一切行われない。また、リフォーム代金さえ支払えばオーナーからの申し立てでサブリース契約を解消することができる。
8年間の契約期間中は、工事した設備（エアコン・IHクッキングヒーター・TV付きドアホン・温水洗浄便座・浴室TV・浴室乾燥機 etc.）が壊れても、無償修理の延長保証も付いている。
「0円リフォーム」オーナーメリット編
不動産会社へのメリット紹介の前に、オーナーメリットを紹介しよう。
優良リフォーム支援協会の「0円リフォーム」で得られるオーナーメリット下記が挙げられる。
・リスクがない
持ち出しがないことは先述したとおりだ。例えリフォーム後の物件が空室であっても、サブリースによって賃料収入を得ることができる。
・長期安定収入
「2年ごとの減額」といった賃料改定を一切行わないため、契約期間中は安定した収入を得ることができる。しかも、これまで収益を生み出さなかった空室から賃料収入を得られることも大きなメリットだ。
・借入不要
協会が全額立替払いするため、借入の必要がなく金利負担も発生しない。面倒な融資手続きも不要で、信用情報に載ることもない。
・設備延長保証
設備の延長保証が付いているため、突発的な出費が発生しない。
・いつでもサブリースの解約が可能
リフォームによって、周辺相場よりも高い賃料で入居が決まった場合や相続、売却などが発生しても、契約期間に縛りがないためいつでも解約し、精算することができる。
同サービスを代理販売する不動産会社からは、「良いことばかりで、逆にオーナーから不審に思われてしまう」という声が上がるほど、オーナーにメリットが多いサービスだ。
「0円リフォーム」不動産会社メリット編
不動産会社は「0円リフォーム」によって、大きな収益を得ることができる。優良リフォーム支援協会に加盟しているとある不動産会社の例を紹介しよう。
その不動産会社が管理していた物件は、東京・台東区にある雑居ビルだ。築40年近い物件で、地上10階建てのRC造。最上階には75歳になるオーナーが住んでいた。事務所部分は和式トイレ、古い給湯設備などが原因で半分以上が長期にわたって空室状態だった。
該当物件のチラシ
不動産会社がリフォームや空室対策を提案するも、「いい歳だから、今更定期預金を崩してまでやりたくない」という反応だったそうだ。
そこで、優良リフォーム支援協会の「0円リフォーム」を活用した事務所兼住居への工事を行い、最新のバズやトイレに入れ替えた。
この工事で、くだんの不動産会社は1,900万円以上の収益が生まれたという。
具体的に見てみよう。
まず、発生したリフォーム費用だ。
1室リフォームに約700万円。空室4室のリフォームで約2,800万円だった。
加えて「0円なのであれば」と、エントランスの塗装や集合ポストの修理、最上階のオーナールームの内装などもあり3,150万円。半年ほどして追加で3室のリフォームも発生し2,700万円で、合計5,250万円のリフォーム工事だった。
もちろんオーナーの支払いは0円だ。
この不動産会社は自社でリフォーム工事を行った。
リフォーム工事での利益から見てみよう。
まず、5,250万円から設備保証等の必要経費を引く。
必要経費は1,600万円で、それらを引くと3,650万円が残る。
ここで、優良リフォーム支援協会が持っている格安リフォームが活用される。共同購入等によって格安で仕入れた設備・建材によって、1室のリフォーム単価を300万円までさげることができたという。7室合計で原価は2,100万円に収まった。
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つまり1,550万円が利益になった。 当然、自社でリフォームができない場合でも、協会内の工務店への紹介することで紹介料を得ることができる。 |
そして仲介手数料だ。
リフォームした物件は、すぐに相場よりも高い賃料14万円で入居が決まった。
すると協会から仲介手数料を2カ月分支払われ、オーナー・借主からもそれぞれ1カ月分仲介手数料が支払われた。
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これまで手数料が発生しなかった空室から392万円もの利益を生み出したのだ。 ・リフォーム工事の利益 1,550万円 ・仲介手数料 392万円 合計1,942万円の利益！ |
当然、その後の管理費や原状回復工事などの利益も発生する。
「0円リフォーム」によって、まさに莫大な利益を生むことができたのだ。
今、優良リフォーム支援協会の「0円リフォーム」を始める不動産会社が急増している。
・営業が簡単
リスクがなく、家賃収入も発生するためオーナーに提案しやすく、売りやすい。
・差別化ができる
「0円リフォーム」を提案する不動産会社が少ないため、管理物件獲得などにも活用することができる
・高い利益性
リフォーム利益、管理費、仲介手数料などの収益を見込むことができる。
また、買取再販事業者からの引き合いも多いという。
例えば、金融機関から物件代金の融資は出ても、リフォーム費用の融資が下りなかった場合などだ。「0円リフォーム」のサブリースによって空室を埋め、利回りが高い状態で販売し、売却後にリフォーム費用を支払うといったことも可能だという。
不動産事業の新たな収益としてリスクの低い「0円リフォーム」を活用しない手はない。
「0円リフォーム」は優良リフォーム支援協会の会員になれば販売することが可能だ。
現在会員数は全国で1,300社ほどのリフォーム・不動産等の会員が加盟している。
空室に困っている。リフォーム代を安価でしたいと考えている業者様にはメリットが大きいはずだ。
