買い替えたいけど住宅ローンが残っている
購入した当初は満足をして購入を決定したけれども、ライフスタイルの変化や家族構成の変化により買い替えが必要になるということも多いです。マイホームを買い替えるために売却をしようと思うけれども、住宅ローンがあっても売却を進めることができるのか不安に思っている人は結構存在しているようです。今回は、住宅ローンのある状態での売却活動についてご紹介します。
結論から言うと売却は可能
住宅ローンが残っていたとしても、売却活動を行うことが可能となっています。ですが、住宅ローンを契約する際には、不動産に抵当権をつけることがほぼ前提となっています。抵当権というのは、万が一契約者が住宅ローンを返済することができなくなった時に、その不動産を競売にかけるなどして債務の弁済に充てられるという権利です。この抵当権があるままで他者に売却することは可能ですが、そうすると住宅ローンの返済が滞った時にすでにローン契約者が住んでいないにもかかわらず競売にかけられることになってしまいます。そうなると、購入した側としてはたまったもんじゃありません。つまり、抵当権の残る物件にはほぼ買い手がつかないということになります。そのような事態を回避するために、実際は抵当権を外して売却するのが最低条件となってしまいます。抵当権は、住宅ローンを完済すると抹消することができます。抵当権がある状態で売却を進めて、売買代金を受け取り、それをそのまま返済にあてることで、売却と同時に抵当権を抹消することも可能となっています。
売却額で完済できない場合はどうする？
売却した住宅が、ローン残高よりも高い金額で売却できるのが一番ではありますが、必ずしもそうではなく売却価格がローン残高を下回ってしまうこともあります。その場合は、自己資金により補てんをしなければなりません。そのため、買い替えの際には売却価格がローン残高を下回ってしまう可能性を念頭に入れて物件を探さなければなりません。もし、補てんをするほどの自己資金がないという場合は、銀行で買い替えのためのローンを契約することを検討してみましょう、このローン契約は、新規に購入するローン金額に売却価格を充当した後のローン残高を上乗せすることができるローン契約です。これであれば、売却後のローン残高返済の資金不足に悩む必要はありません。ただし、この場合必然的に契約金額が上がりますので、審査はより難しく、月々の返済額はより上がることになってしまいます。買い替えをする際には慎重に話を進めるようにしましょう。
