不動産流通（売買仲介）において、住宅ローンについては必須の知識です。売買仲介会社ならばどこでも特定の金融機関との提携をしています。しかし提携ローンだけではなく、住宅ローンについて、もっと幅広い知識を持っておくことは売買仲介業務においても役に立つことが多いはずです。（リビンマガジンBiz編集部）
（画像＝写真AC）
住宅ローンには、金利や性質において大きく分けて4つの種類があります。
変動金利、10年固定、全期間固定、フラット35です。
それぞれに特性があり、おすすめすべきお客様も変わってきます。
【変動金利】不動産仲介会社の提携にも多いのが、この変動金利の住宅ローンです。このローンでは、一定の間隔で金利を見直します。【半年ごとの見直しの銀行がほとんどです。それ以外は聞いたいことがないです。】6ヶ月ごとに各金融機関で定めたタイミングで金利が上下します。返済額もそのたびに変わります。
現況（2017年現在）では、最も金利が安いのがこのローンです。
【10年固定】10年固定ローンは借り入れから10年間は金利が変わらないというものです。10年後には変動金利に意向するため、本来的には変動金利ローンの一種となります。商品によっては、10年後に新たな金利を設定し、その金利で一定期間固定するオプションがあるものもあります。
【全期間固定】借り入れ時の金利が、ローンを完済するまで続くものです。毎月の返済額が変わりません。また総支払額もわかりますので、借主にとっては将来設計が立てやすいと言われます。金利は変動金利や10年固定に比べて高くなりますが、昨今の超低金利で10年固定にかなり近づいてきていると言われています。
【フラット35】独立行政法人である住宅金融支援機構が、民間の金融機関と共同して提供している住宅ローンです。金融機関が融資した住宅ローンを、住宅金融支援機構が譲り受けるかたちをとっています。金利が一定のため、借入時に、毎月の返済額や総支払額も確定します。また他の住宅ローンでは一般的な保証料がなく、繰り上げ返済時も手数料がないなどのメリットが挙げられます。住宅ローンのなかでは最も金利が高くなります。【スルガ銀行の４％の住宅ローンもあるので、“金利が高い商品の一つとして挙げられます”のほうがいいかと思います。】
上記の概要をしったうえで、それぞれの住宅ローンの総返済額と、どういう人に向いたローンであるか知っておきましょう。
コンサルティング会社であるMFS（東京・新宿）が作成した比較表を参照します。
下表は、借り入れ金額が3000万円、返済期間は35年で比較しています。
（画像提供＝MFS）※金利は2017年10月現在
どうでしょうか。金利と総返済額は一目瞭然ですね。
変動金利＝総返済額を抑えたい人に向いている
総返済額が最も少なくなるのは現状では変動金利です。総返済額にして、フラット35では約500万円の差がでます。しかし、将来的に金利が上がった時は総返済額があがります。毎月の返済額も上がります。繰り上げ返済を含めて、早期に完済できる人などにおすすめできます。
10年固定＝最初の固定期間中に大きな支出が予想される人
返済総額は変動について2番目に少なくなるのが、このローンです。借り入れから10年以内に子どもの大学入学など大きな出費がある人は、最初の固定期間中に預金をするなどして備えることができます。また10年後には子どもが独立しており、毎月の出費が減るなどの予想が立てられれば、変動金利に移行後に返済額が増えても対処できます。的確なアドバイスをしましょう。
全期間固定＝金利が上昇すると毎月の支払いが厳しい人
総返済額が先の2つに比べて高くなります。しかし、もし金利があがると毎月の支払いが厳しいという人には向いています。また総返済額が高くなっても、将来の金利上昇に備えたい人に向いています。
フラット35＝自営業の人
全期間固定で総返済額は最も高いローンですが、民間の金融機関が嫌がるといわれる自営業の人に向いています。これは住宅金融支援機構が独自の審査をしているためです。
それでは、MFSの塩澤崇取締役COOに解説してもらいます。
「住宅ローンを考える時は、総返済額で比較することが重要です。変動、10年固定は早期返済ができる人。そして全期間固定とフラット35は金利上昇リスクに耐えられない人と、大づかみで捉えておくとよいでしょう。住宅の知識にプラスしてローンについての知識があれば、お客様からの信頼も得られるはずです」
