農地は農地法で守られています
農地は国内の食糧自給を守るために重要視されていることや乱開発を防ぐ目的から農地法によって保護されており、処分に都道府県知事などの許可を得なければならず自由に売買ができないと忌避されている傾向にあります。
農地の場所が重要なカギとなる
農地の用途を変更して宅地などにすることを「農地転用」といいます。ただ、全ての農地で農地転用ができるわけではありません。手続きを行っても場合によっては、許可してもらえないこともあるのです。
この農地転用で重要となるのは物件の場所が①市街化区域か②市街化調整区域のいずれに該当するかです。①市街化区域であれば農業委員会に届け出ることで転用→売却できる可能があります。
②の市街化調整区域の場合、登記簿上で地目が「畑」や「田」となっていたら宅地への転用は難しく、売却は困難であると言えるでしょう。
農地転用の手続きの流れ
農地転用の申請にはさまざまな書類が必要です。主な書類は次のとおりです。
1.登記簿謄本
2.土地の位置図および地籍図
3.転用資金の証明となる書類（銀行の残高証明書や融資証明書）
4.隣接地耕作者同意書
5.委任状（代理人が申請する場合に必要）
6.住民票
もし農地転用後に施設を建てる予定や駐車場にするなどの計画があるのであれば、施設設置図や露天駐車場利用計画図などの書類も必要となります。
ちなみに、市街化区域の農地転用であれば難しい手続きがなく、1・2・6の書類を添えて届け出れば、スムーズに手続きが進むといわれています。
農地転用すると税金がアップする
使わない農地を売却することに注目しがちですが、税金額が変わることは頭の片隅に置いておきましょう。
農地は税金に関して優遇されています。農地の固定資産税評価額は宅地などの評価額に比べるとかなり低いのです。つまり、宅地や雑種地に用途を変更すると、農地ではなくなるためその優遇が受けられなくなり、結果として課税額がアップするとされています。
場所によっては数十倍～数百倍になるとも言われていますので、売却前に下調べすることをお勧めします。
