自分が所有している宅地や建物及区分マンションを売却するときに、不動産業者にお願いして販売してもらうのですが、
今回はその流れを簡単に書いてみたいと思います。
１．お客様から不動産業者に売却依頼
２．その売却物件の物件調査（基礎的調査）
３．価格査定の作成・提出
４．媒介契約の締結と書面の交付
５．売買の相手方の探索
６．売買の相手方との交渉
７．売買契約の締結と書面の交付
８．決済・引渡等
上記のような手順になります。
ところで、上記の４．記載の媒介契約とは？と思われる方もいるのでは。
媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとしている方又は
売買の当事者の双方との間で締結する契約で、宅建業者が不動産売買契約の
当事者の間に立って売買契約の成立に向けて斡旋すること内容とします。
上記はあくまでも標準的な流れであり、各業者または媒介契約の内容により
異なることがあります。
また、不動産取引にはいろいろな規制があります。
①媒介・代理契約にまつわる規制
例えば、自分の家を売ってほしい、こういうマンションを探してほしいという
依頼を受けて、買主や売主を探して依頼者に引き合わせることも不動産業者の
仕事です。よって、仕事の内容や報酬を定めた媒介契約書を作成し、依頼者と
媒介契約を締結し、依頼者に媒介契約書を交付しなければならない。
②広告にまつわる規制
良い物件があっても、良い物件があることをみんなに知らせないとお客様は
見つかりません。よって、広告をするようになります。
ここで問題になるのは、早く売りたいとか、高く売りたいとかの目的で扱うとき
「誇大広告」にならないように、「誇大広告の禁止」、「広告の表示の基準」など
広告の規制が法律で規定されております。
③取引態様の明示義務
取引態様によっては、報酬額の計算が異なったり、取引に大きな影響のある問題が
生じたりします。
そこで不動産業者に対して次の通り２回にわたって明示義務を課しています。
これは口頭でもOKです。
a.業務に関する広告をするとき
b.業務に関する注文を受けたときに、注文者に対して遅滞なく
④重要事項説明にまつわる規制
広告を出すといろいろなところからの問合せが入ります。
物件にまつわる重要な情報をその方々にきちんと提供しなければいけません。
説明すべき時期や説明すべき事項を定め「重要事項の説明」という形で義務
づけています。
⑤契約書面にまつわる規制
「重要事項の説明」を受けてその物件が気に入れば購入することになるわけですが
不動産は高額な物件の取引ですから、あとで「言った」「言わない」といった問題が
起きないように契約時に取り決めた約束を書面に残し、「契約書面の交付」を義務
づけています。
⑥報酬にまつわる規制
媒介や代理のより契約が成立すれば、報酬を依頼者から受け取れます。
但し、この最高限度額は、取引形態ごとの計算方式で定められております。
⑦自社物件の売買にまつわる規制
不動産業者が自分の所有している不動産を売却するときに、お客様の無知につけこんで
不利な契約を押し付けることを規制した「自ら売主の規制」です。
以上、不動産の売買にはいろいろな法的規制があります。
