賃貸住宅の市場は変調の兆し
賃貸住宅の大手である大東建託はこのところ受注が厳しくなっている。
昨年の10月から受注高が4か月連続で前年割れ。
そろそろ賃貸バブルも怪しい感じだ。
日銀が1月に発表した主要銀行貸出動向調査でも、相続税対策の貸家建設向けの貸し出し需要が鈍化しているとの見方をしており、賃貸建築の受注減少が鮮明になり始めている。
賃貸住宅の空室率が高まる中でも、このところの借り入れ金利の低下などで収益採算性が改善されつつあったが、昨年と同じような内容で賃貸住宅が増加すれば供給過剰になる可能性大である。
国交省は昨年の新設住宅着工戸数を発表しているが、前年比６．４％増の９６．７万戸と消費税引き上げ前の駆け込み需要があった２０１３年の９８万戸に迫る数値となっている。
中でも、貸家が前年比１０．５％増の４１．９万戸という数値で、相続税への対策需要とマイナス金利導入以降、銀行がアパートローンの貸し出しを積極的に行うことからこうした貸家の増加ということになっているわけだ。
サブリース契約が招くアパートローン破産？？
貸家のオーナーは空室リスクを回避するために、プロの管理会社、といっても建築業者のひも付き会社による家賃保証でサブリース契約を結ぶ。
業者はサブリース契約を建築前当初から３０年保証とか言って勧めてくるが、２年ごとに賃料の見直しがあり、賃料の引き下げが必ずある。
オーナーはそんな契約になっているとは思わず、３０年間ずっと同じ賃料が払われると信じ込んでいる場合が多い。
これは、建築業者などが賃料見直しの説明をしていない場合があり、昨年の９月から将来の借り上げ家賃の変動条件を書面で交付して重要事項説明の義務付けすることを国交省が行った。
今更ながと思うが、現実、賃料が下落してアパートローンの返済ができないという実態もある。
今後、少子高齢化で間違えなく供給過剰なマーケットになり、入居者のいない賃貸住宅が増加するかもしれない。
そうなれば、アパートローンで破産という話も現実味が増す。
建築業者はグロスの大きい賃貸住宅を勧める？
都区内では賃貸住宅の需要が見込めると言いながら、業者は数億のマンション建築を勧めてくる。
こうしたシュミュレーションを見る機会が何度となくあるが、彼らの計画は３０年間賃料が変動しない、つまり、３０年後でも新築時の賃料でシュミュレーションされている。
また、建物の修繕費用の計上もなく、結構大ざっぱな収支計画が大半を占めている。
こうした収支計画を信用してしまうと、数年後にはその目論見通りにはいかないことが判明するだろう。
グロスが大きくなれば賃料収入も多くなり、一見儲かると思いがちだが、この賃料を稼ぐのにどれだけのコストがかかることか・・・
業者の言いなりになると、アパートローン破産になりかねない・・・
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