繁忙期と女性エーススタッフの産休開始でバタバタしておりコラムアップが遅くなってしまいました。言い訳ですm(__)m
不動産を高く売る方法の第二弾のコラムです。
今回は土地編になります。
土地の問題の種類は無限にあり、バリューアップの提案の方法は本当に様々です。
今日はそんなお話の中でも一般の方でも仲介会社さんやコンサルタントのフォローがあれば対応できそうなものの一部をご紹介します。
《 不動産を高くる方法（土地+建物編） 》
1、中古物件（築年数が10～15年程度）
→区分同様、一棟買取業者が購入リノベし利益を載せて販売していることを売主様でやってしまおう！というところです。
アパートなどで専有部については入居者様がいらっしゃるので難しいですが、屋上・外壁・などぱっと見える個所については、効果が高いです。
リノベ費用以上の利益が確定すれば勝利です！！（実は勝利は意外と狙いやすいものなのです。）
2、古家付土地編 ※1の物件以上に古いもの・償却が終わっているようなもの
→明らかにこのままでは売れない場合は、事前に解体しておいて、更地として売却をかける。
確定測量（測量+隣地との立会いの下の境界確認）まですませておくとより好都合です。
解体+確定測量を行っておくことで、大手の業者購入も可能となるため、購入者さんの幅が広がります。
当然、一般の買主様にとっても購入の判断をしやすくなるため売りやすくなります。
3、接道2ｍ満たしていない場合
→隣地から足りない部分を借りるまたは買うことで化けることに。
具体例：接道部分が1.99ｍで1ｃｍ足りないため、再建築不可！！
解決策→隣地から1ｃｍ借りて永久承諾権を取得（書類締結）、フラットであれば利用できる物件へ。
一般的に、ローンが難しいといわれている物件も、事前に銀行の打診ができていると売りやすくなります。
4、何らかしらの魅力のある土地で、属性の良いところが借りたいといっている
→底地権として売却する。
具体例：世田谷の住宅エリアの土地400平米、そのうえで認可保育園
運営の社会福祉法人の50年の定期借地権（公正証書）
安定的に50年の地代が入ってくることが見込まれる土地。
地代–固定資産税が実質の収益。
一見の利回りでいうと5％程度と高くはないですが、建物所有権は借地権者ですので、建物の修繕や空室率は考えなくてもよいため、利益は確定ベース。50年で底地権の倍の収益が見込める形です。
5、2世帯物件やアパート
→賃貸併用住宅として、賃料収入を見越して価格設定をする。
こちらは弊社でも別サイトを製作してとても力を入れている分野です。
２世帯住宅ニーズは限られていますが、賃貸併用という打ち出し方をすることで、間口を広げることができます。
アパートもアパートローンではなく、住宅ローンで購入できる物件であれば、ローンが『低い利息・長い期間』となるため、返済金額がぐっと抑えられる上、賃料収入も入ってくることで購入者の毎月の財布の負担が軽くなります！
積算とは異なる部分の家計のキャッシュフローで魅力を感じてくれる方が出てきます！！
少し高い金額でも買主さんは現れる可能性があります。
高く売るテクニックですが、これらは、逆を返すと・・・、
同時に自分が購入する場合は、高く買っていないかのチェックをしなければなりません。
不動産は、売り方・購入者のニーズの拾い方で金額が変わってきますので、上手に販売活動を行っていくこと・信頼できる各種専門家のパートナーを見つけることが先決ですね。
