はじめまして。
株式会社リオ・トラストの代表 谷口佳央理です。
ひょんなご縁からコラムニストとしてのご依頼を頂き、こちらのコラムを書かせて頂くことになりましたので、
私の身近な出来事・旬な話題を中心に、皆様の反応を見ながら、今後、定期的にアップしてまいりますので、よろしくお願いいたします。
さて、本題です。
最近問い合わせが増えているのが「今個人で不動産を所有しているが法人を作りたい」「法人をつくって法人で物件を購入したいが可能か？」というご依頼です。
これは、 『法人設立＝節税したい』 という話が前提ですが、
お問い合わせいただいた方に「どれくらい不動産を所有されているのか？」と聞いたら「4部屋のアパートで年間満室で200万円程度。」ということです。
昨今のマイナス金利による各銀行の融資熱から投資用不動産の購入が身近になっていることや、マイナンバーの懸念から公務員の方を中心に会社には不動産による収入があることを表にしたくない方などのニーズから問い合わせが多くなっているように思います。
問い合わせを頂く方々の多くはは、不動産所有において法人を設立したらよいという概要は、ちまたの本を読んでつかんでいらっしゃいますが、具体的にどうしていいかわからない。という方が多いです。
●既に個人で不動産持っているがそれを法人に付け替えたい。
実際は、抵当権のついていない不動産の場合は、「個人—法人間での売買契約（または、建物だけ売買契約・土地は借地）」にて対応は可能ですが、
多くの方は、銀行で借り入れを行っている（抵当権・根抵当権設定済）かと思います。
そうした場合、
①銀行が抵当権抹消と新たな法人名義での借り入れに応じてくれるのか？という銀行マター
と
②抵当権抹消費用・ローンの付け替えによる銀行諸費用・所有権移転費用・再度抵当権設定費用などの追加費用の面
の2点の問題が出てきます。
節税したくて法人設立し法人所有にしたいが、そもそも銀行が使えなかったり、それ以上の費用が掛かりかねないということです。
●法人設立費用
・株式会社25万円程度
・ＬＬＣ10万円程度
・決算申告代：5万円程度～
・法人住民税：7万円～（赤字でもかかります。）
※法人を作ることによってコストアップするものもあります。
また最近は社会保険事業者登録をするように催促が厳しくなっております。
●法人設立を検討しても良い規模
・個人の税率と法人の税率を考慮して得になる所得
一概にいくら。とは言い難いのですが、不動産所得で700万円を超えたら法人設立を考えても良いかと思います。
●法人設立による節税スキーム
①法人所有型
法人名義で不動産を所有。銀行融資が可能であれば実用的なスキーム
②管理会社型（個人にて不動産所有）
個人で所有している不動産、賃借人や不動産業者である管理会社との間に、節税法人の管理会社を通し、管理料を取得する。
③家賃保証型（個人にて不動産所有）
個人で所有している不動産、賃借人や不動産業者である管理会社との間に、節税法人の家賃保証会社を通し、家賃を取得する。
※それぞれ、その方々のバックグラウンドやステージにあった提案が必要です。
同時に、個人-法人間の書類や、賃借人への通知も必要となりますので、そのあたりも、まるっと請け負ってくれる不動産業者である管理会社さんを見つけることが先決です。
信託によるスキームもありますので、こちらは次回。
