「事業として行われている」とは
所得税法では、賃貸マンション・アパート経営が事業として行われている場合には、所得金額の計算方法が異なります。では何をもって「事業として行われている」とするのでしょうか？
所得税法の基本通達では、実質基準、つまり、社会通念上事業と呼べるような規模で賃貸マンション・アパートを行っているかどうかで判断すべきとしています。つまり営利目的であること、継続性・反復性があること、自己の責任において取引していることなどにより判断するのですが、実際には難しいのが実情です。
そこで形式基準として、「独立した貸家については5棟以上、貸間・アパート等に関しては10室以上」で経営している場合、その他これらに準ずる状態にあると認められる場合には事業規模にあると認めています。
「事業として行われている」場合の所得計算上のメリット
・賃貸用建物を取り壊した場合の除却損や取り壊し費用などの資産損失は、事業の場合はその全額を必要経費に算入できますが、事業以外の場合は資産損失控除前の不動産所得の金額を限度として必要経費に算入します。
・家賃不払いによる貸倒損失は、事業の場合はその損失が生じた年分の必要経費に算入できますが、事業以外の場合はその家賃収入を計上（未収計上）した年まで遡って、その家賃収入が無かったものとして所得計算をやり直します。
・生計を一にする配偶者その他の親族が賃貸マンション・アパート経営を手伝っていれば、事業の場合は支払った給料のうち一定の限度額までを、事業専従者給与として必要経費に算入できます。さらに青色申告者の場合は、青色事業専従者給与として、原則として給与の全額を必要経費に算入できます。事業以外の場合は、一切必要経費に算入できません。
・青色申告者は、正規の簿記の原則により帳簿を記帳していれば、事業の場合は不動産所得の金額から65万円を控除できます。それ以外の場合には10万円を控除します。
