住宅情報誌をペラペラめくり中古物件を探していると、「閑静な住宅地！近くに病院やショッピングセンターも立地」とデカデカ書かれた宣伝文句に目が留まります。しげしげ眺めていると、米粒のような大きさで「要セットバック」の文字が。実はこのセットバック、閑静なことより、病院が近くにあるより、大切なチェックポイントです。
セットバックとは何か
セットバックとは、建築基準法に定められた土地利用上の制限です。
建築基準法42条1項では、建物の敷地は4ｍ以上の道路に接していなければならないとされており、条件を満たさない敷地への建築は許可されません。ただし、昔からあった4ｍ未満の道路に対しては同条2項により救済措置が設けられています。つまり、これらの道路は建築基準法に定める道路とみなし（これを二項道路と呼びます）、二項道路に接している敷地の既存建築物は適格とみなして、増改築を認めているのです。
ただし、増改築の際は、道路の中心線から2ｍ後退した線を敷地との境界線とみなされます。つまり、建築許可を受けるためには敷地を道路の中心線から2ｍまで後退させなければいけないのです。この後退を「セットバック」と呼びます。
セットバックは不動産価格にも影響する
仮に接している道路の幅が3ｍの場合、道路の中心線から境界線までの距離は1.5ｍです。増改築に当たっては、敷地を中心線から2ｍまで後退させますので、後退幅は0.5mです。仮に20ｍ道路に接していた場合、失われる敷地面積（セットバック面積）は10㎡です。セットバック面積の大きさは、当然不動産価格にも影響します。
二項道路が認められてきた経緯
建築基準法が昭和25年に施行される前の法律では、幅員2.7ｍ以上の道路に接していれば建物の建築が認められてきました。当時は自動車も普及しておらず、この程度の幅員があれば十分だったのです。
住宅広告への表示義務
建築基準法では、要セットバックの敷地について、広告への表示義務を課しています。セットバック面積が敷地面積の10％を超える場合には、その面積も記載しなければなりません。
