住宅ローン問題支援ネット の高橋愛子です。
土地や建物を売った時には、
「譲渡所得税」という税金がかかります。
これは、土地や建物を売った時の所得に対する税金は、
「分離課税」と言って給与所得などの他の所得と区別して計算されます。
また、売った土地や建物の所有期間が5年以内か5年以上かで所得税の税率が変わります。
譲渡所得税の税額は、次の算式により計算します。
売った金額－（買った金額＋経費）－特別控除額＝課税譲渡所得金額（つまり利益）
課税譲渡所得金額（つまり利益）に対して、
5年未満の所有で売った場合（短期譲渡所得）・・所得税30％＋住民税9％＝39％
5年以上所有して売った場合（長期譲渡所得）・・所得税15％＋住民税5％＝20％
の税金を払わなくてはなりません。
例をあげると、
売った金額が1億円として、
買った金額が8,000万円、
売った時と買ったときの経費（仲介手数料、測量費、取壊し費用など）が500万とします。
そうなると、1億円－（8,000万＋500万）－特別控除額が無し＝1,500万円
となり、1,500万円の売却益が出ます。
とします。これが買ってから3年で売却した場合は、
1,500万円の利益に対して、39％の譲渡所得税がかかるので、
585万円税金を払わなくてはなりません。
結構大きい金額ですね。
でも、利益が出ているからよいわけで、マイナスではないわけです。
ここで、盲点になりがちなのが、
買った金額が安いもしくは、相続等で得た不動産の売却をするとき、
その不動産に金融機関からの借り入れの担保を付けている場合での、
債務超過の任意売却の時です。
買った金額が安い場合は、高く売れてしまうと譲渡所得が出来てしまいます。
相続等で得た不動産の場合は、取得した時期が大昔の場合で今の貨幣価値と異なる場合があり、
とても安く取得していることが多くあります。
また、いくらで購入したか、昔の契約書類などが残っていない場合も多く、
その場合は、譲渡金額の5％しか認められず、大幅に利益が出てしまい、
多額の譲渡所得税が発生してしまいます。
ただし、債務超過の任意売却の場合は、売っても債務が残ってしまい、
「利益が出ている」×
という意識が無いので、
「税金を払わなくてはいけない」×
ということを考えずに任意売却してしまい、あとから多額の課税がされてしまい、
払えなくなってしまった。
というケースがあります。
つまり、売却した時に、お金が全部借金の返済に充てられてしまい、
一円に手元に残らず、更に借金が残ってしまい、
「マイナスだ！」
「利益が出ていない！」
と思っても、買った時から売った時に利益が発生していたら、
お金が手元に残ろうが、借金返済に充てられさらに借金が残っても、
税金を払わなくてはならない！ということです。
そのため、債務超過で不動産売却をする場合は、
不動産売却して債務を圧縮しようと安易に任意売却をするのではなく、
譲渡所得税等の税金がかからないかを事前に確認することが大切です。
「じゃあ、借金が返せなくて、債務整理をするための
任意売却をする場合で税金が払えなかったらどうなるの？」
とよく聞かれます。どうすれば良いのでしょうか？
②につづく
