住宅ローンが払えなくなり、
オーバーローン状態だと、競売になってしまうの！？
と思われる方が多いですが、そういった場合は、
「任意売却」
という売却方法でオーバーローン状態の物件でも
住宅ローンを借りている金融機関と任意売却することで合意ができれば、
物件が売却できます。
残ったローンは、法的に債務整理するのか、私的に分割で払っていくのか、
選択をすることになります。
でも、原則は、住宅ローン残高を全額返済しないと、
「抵当権」という担保が外れないので売却は不可能です。
任意売却は、その原則が無理なので、例外的に全額返済しなくても売却できる方法です。
例外的なので、簡単にスムーズにいかないですし、個人信用情報にキズがつく（ブラックリストに載る）
などのデメリットやリスクも伴います。
そのため、
一般の不動産会社さんでは、ノウハウがなく、取り扱えない。
ということもあります。
では、どういった不動産業者に依頼をすれば良いのか？
ということで、
任意売却専門の不動産業者に依頼するのが良いのでしょうか？
私は、もともと「任意売却専門の不動産業者」でした。
今も、任意売却の仲介を取り扱う事が多いです。
私が任意売却専門の仲介会社を立ち上げたのは、10年前。
その当時も後発でしたが、今よりは任意売却専門の業者は少なかったです。
今は、ネットで「任意売却」と検索すると、
本当に沢山のページがありますが、その当時は全然ありませんでした。
ただ不動産を売却するのだったらどこの不動産業者さんでもできると思いますが、
任意売却は、オーバーローン状態の物件を担保につけている金融機関との連絡調整等が
必須となり、債権者が数社いる場合は税金などの差押や一般債権者の仮差押などの解除なども
行なわなければならず、ノウハウがないと取引がまとまらないというケースがほとんどです。
そのため、任意売却を数多く取り扱う不動産業者に依頼すると実績があるため、安心です。
でも、任意売却専門！と掲げていても、ノウハウの差が大きいのがこの業界です。
あくまで個人的意見ですが、「そんなことも知らないの？」と驚く知識の中で、
やっている業者さんもいますし、何もせず放置されて競売になってしまった。という事例もあります。
また、売却をせざるを得ない事情の方の足元を見て安く買いたたいたり、
債権者の利益を欺くような手法で自己の利益を優先して動く業者もいます。
任意売却を扱う不動産業者さんは、
不動産業者としてのスキルはもちろん兼ね備えていなくてはなりませんが、
権利関係や債務整理等の正しい知識も必要。
また、弁護士などの専門家との連携も不可欠です。
また、一番大切なことは、経済苦など様々な事情で住宅ローンを払えなくなってしまい、
苦渋の決断でマイホームを手放さざるを得ない相談者さん寄り添い、解決に導いていき、
意識を変えるコンサルティング能力も必要だと私は思います。
また、必ずしも「任意売却専門」だから良いとは限りません。
任意売却物件だと知られたくない場合は、任意売却専門業者に売却を依頼すると、
任意売却だと周囲にばれてしまうということもあります。
任意売却物件を仲介するには、宅建業さえあればでき、特別な資格はありません。
任意売却専門と掲げていなくても、任意売却を当たり前に行える不動産業者さんもいます。
そんな不動産業者さんを、どうやって探すの？？
と思われると思います。
まずは、
任意売却の実績がどのくらいあるのか？
ということを確認すること。
あとは、
信頼できる人か？この人に任せてよいか？と思えるかどうか。
に尽きると思います。
前向きな売却ではなく、後ろ向きな売却だからこそ、
少しでも良い状況で再スタートをした方が良いと思います。
そんな人生を変えることですから、重要なことです。
任意売却の相談は、債務が絡むことなので、相談するのもしんどいかもしれません。
でも、出来るだけ多く、相談してみた方が良いです。
またネット上にも沢山の情報が載っています。
ある程度、調べていった方が良いですが、実際に相談してみると不思議と、
業者のレベルの違いがわかるはずです。
私で良ければ、アドバイスさせていただきます。
任意売却のこと、不動産業者さんの選定のことなど何でもお気軽にどうぞ。
2016年最後のコラムとなります。
お読みいただき、ありがとうございました。
2017年も皆様のお役に立てるようなコラムを書いていきたいと思いますので、
どうぞよろしくお願いいたします。
皆さま、良いお年をお迎えください。
