不動産の売買で良く耳にするのが、瑕疵担保責任という言葉です。電化製品や車など様々な商品を購入した場合のメーカー保証のようなもので、不動産売買の際にも一定期間保証が定められています。
今回は、不動産売却の際に押さえておきたい瑕疵担保責任について考えてみようと思います。
瑕疵担保責任の「瑕疵」は隠れたキズ
では、瑕疵担保責任の「瑕疵」って何でしょう?
瑕疵とは、売り主が全く気付かない又は故意に知らせない売却物件に対する隠れたキズのことを指します。民法で定められているもので、見つかった場合は買い主は売り主に対して損害賠償請求や契約解除が可能となります。
一般的に瑕疵にあたるものとして以下が挙げられます。
1．雨漏り
2．建物本体のシロアリ被害
3．柱など木の部分の腐食
4．給排水管の故障
判明した場合売り主は修復の義務を負いうことになり、この修復責任のことを瑕疵担保責任と言います。
期間の定めがない時は瑕疵を知ってから1年以内
瑕疵担保責任に関することは、一般的に売買契約を行う時に定めます。責任を負うか負わないか、また負う場合はどれぐらいの期間かといった取り決めを行い、買い主、売り主双方で責任のあり方を明確にします。
瑕疵担保責任期間の定めを行わなかった場合は民法の規定に基づくとされており、売り主が責任を負う期間は、買い主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と決められています。
必ず負わなければならないのか?
売り主が宅建業者でない場合、つまり個人や企業などが売り主の場合は瑕疵担保責任を負わないといった特約も有効となっています。
必ず負わなければならないということではなく、買い主、売り主双方の合意によって責任の有無を定めることが可能です。良く取られる方法としては、物件価格に瑕疵担保責任を反映させることです。例えば、責任を負わない場合は価格を少し引き下げ、責任を負う場合は価格を上乗せすることでお互いの妥協点を見い出します。
また、短期間だけ負うというのも一つの方法ですので、双方が納得する取り決めが大切です。
不動産売却時の契約の際は重要な部分となりますので、瑕疵を隠したりせず誠実に対応することが重要です。
