みなさま、こんにちは。相続コーディネート実務士の曽根惠子です。
「相続相談の現場から」として、相談に来られたお客様の事例をご紹介いたします。
今回は５０代のＡさんが、母親の生前対策のことで相談に来られました。
〇 母親は３階まで上がるのが大変。別のマンションを購入して同居。
Ａさん(５０代女性)は、母親(８０代)と共有名義で購入したマンションで二人暮らしをしています。
工務店を経営していた父親は１５年前に亡くなりました。
自宅は、父親の時代に４階のビルに建て替えて、１，２階は店舗に貸しています。
３，４階が自宅で、両親ふたりで生活をしてきました。父親が亡くなったあと、
１人暮らしになった母親は、外出先で転倒して骨折してしまい、歩く事が困難になりました。
自宅のビルにはエレベーターがないため、母親は３階の自宅まで自力で上がることが困難になりました。
自宅での一人暮しにも不安が出てきたのです。
こうしたことから、母親をサポートするために、独身のＡさんが実家のすぐ近くにあるマンションを、
母親と共有名義で購入して母親と二人で生活をするようになりました。これには母親もとても喜んでくれました。
Ａさんには妹がいますが、嫁いで離れたところに住んでいますので、
母親の介護は独身のＡさんが引き受けているのです。
〇相続税が払える預金はあるが
母親はもう１カ所のテナントビルを所有しています。
以前は、父親の工務店が資材置き場や倉庫にしていたところで、現在は、別の会社に賃貸しています。
Ａさんの相談内容は、法人名義のテナントビルが築４０年と古くなっており、建て替えを考えたいということです。
その際、８０代の母親の相続税も影響があると困るため、合わせて知っておきたいということでした。
母親の財産は、不動産の他に、預金７０００万円、生命保険３０００万円、
法人への貸付金３５００万円があります。合計すると２億５０００万円の財産となりました。
相続人が２人ですので、基礎控除は４２００万円、相続税を計算すると４９２０万円となります。
預金が７０００万円あるので、払える額だと言えますが、
相続になったとたんに今まで残してきた預金がなくなってしまうのです。
〇課題がいくつもある
課題と言えることは、自宅とテナントビルの建物が２棟とも法人名義になっていて、母親名義ではありません。
よって土地は貸家建付地にはなりません。また、法人から母親には適正な地代を払っていないため、
建物が建っていても更地評価であり、節税効果がでない要因です。
そこでアドバイスしたのは、築４０年超のテナントビルは、をお母さんの建物に建て替えることです。
定番ながら、確実な節税になります。このままでは将来の空室になることも解消できます。
あいは、時間をかけずにできる対策として、７０００万円ある預金を解約し、
オーナーチェンジの区分マンションを購入することで評価は３割以下になり、節税ができます。
また、法人への貸付金が残っていると財産となり、相続税がかかります。
返済のめどが立たない場合や、もう返済の望まない場合は、債権放棄しておくことで、節税が実現します。
その際、法人は利益になりますので、法人税を負担しなければなりませんので、
赤字になったときなどが決断するタイミングとなります。
◆ 相続コーディネート実務士から
現状のままでは、節税効果も期待できず、収益もあがりません。
母親名義で建て直しておけば節税効果が高まります。借り入れが不安であれば、
預金を使う手もあり、節税になります。
◆ポイント
預金を持ち続けても、節税にはならないため、建て替え資金に活用する。
土地所有者が自分名義の建物を建てて貸す定番が効果的。
