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相続に特化した不動産コンサルタントの清水　稔です。

総務省の2013年住宅・土地統計調査によると、日本の空き家は820万戸となり、全住宅戸数に占める比率は13.5％と過去最高になったようです。5年前より63万戸（8.3％）増加し、防犯、防災、景観等の社会問題にもなってきております。今後も、建物の老朽化や住人の高齢化・死亡によって、空き家が増えることが予想されます。

そこで、空き家の土地・建物を相続する際に注意しておかなければならないポイントを纏めてみました。

①空き家を共有名義登記すると、維持・管理・及び賃貸・売買の際、共有者の同意が必要となります。
②空き家の利用状況及び相続人の保有継続要件によっては、小規模宅地等の特例を受けられなくなってしまう。
③空き家を放置してしまうと、資産価値が下がるだけでなく、防犯、火災等の損害賠償責任が発生してしまうリスクがあります。
④空き家を相続登記をしないで、間が経ってから確認すると名義が祖父母だったり曾祖父だったりと、所有者と相続人の関係を調べなければ変更出来ない事態になることです。

年々一人暮らしの高齢者が年々増加し、空き家が増えています。

①   については、特定の相続人1人の登記し、取得した相続人が他の相続人に金銭等を支払うなど（代償分割）するなどの対策が必要となります。

②   特に②の小規模宅地の特例が受けられないとなると、無駄な税金を納めなければなりません。現在、将来において、小規模宅地等の特例が受けられるかどうかの判定が必要となります。

例えば、これから空き家になった実家の相続を控えているケースもあります。つまり、本来そこに住んでいるはずの親世代が老人ホーム等に入居し、子世代は独立して他に居を構えているケースです（※１）
この場合、子世代がその空き家の実家に住むなどの要件を満たさない限り、敷地の相続評価額が80%減額される小規模宅地の特例は適用されません。敷地は路線価などによって算出された評価額がそのまま適用されてしまいます。
加えて、2015年1月1日以降は、相続税の基礎控除が引き下げられ、相続財産が【3,000万円+600万円×法定相続人の数】を超えると相続税が発生します。
基礎控除額は、相続人が子供3人の場合は4,800万円、2人の場合は4,200万円、1人の場合は3,600万円です。
都市部など、土地の評価が高いエリア（※２）では、土地だけで基礎控除を超えてしまうことも少なくないでしょう。

※１　2014年１月１日からは、以下の2つの要件を満たし、老人ホームに入所した場合は、小規模宅地の特例の適用が受けられることになりました。
（1）被相続人に介護が必要なため入所したものであること
（2）その家屋が貸付等の用途に供されていないこと

※2国土交通省による平成26年度地価公示によると、住宅地の平均地価は１㎡あたり東京都23区で50.5万円、大阪市で23.2万円、横浜市で21.4万円、さいたま市では17.6万円となっています。

例えば、埼玉県川口市の駅前や市街中心部の住宅及び住宅見込地は1㎡あたりおよそ30万円になります。 100㎡(≒33坪)の土地をお持ちであれば、相続税評価額は3,300万円になります。 現預金、株券が1，000万円もあれば総額4,300万円となり、相続人が2人の場合では、基礎控除の4,200万円を超えてしまい、相続税の納税義務者になります。

③については、地元の不動産会社に見回り管理を依頼し、火災保険等の損害賠償保険に加入することが必要となります。

④については、事前に必要書類を準備し、現時点での登記名義人に相続登記する必要があります。必要書類が揃わない等かなりの時間と労力を要します。

このように、空き家が相続対象となる場合には、事前の準備と相続対策が必ず必要となります。

空き家が相続対象となる場合には、事前の準備と相続対策が必ず必要となりので、相続に強い専門家に相談しては如何でしょうか。