どんな物件をいくら高く売った気でいたとしても
住宅の売買をきっかけに誰もがしている
600万円以上の損を防ぎ
夫婦円満が続くコンサルタント嶌田（しまだ）です。
前回までのコラム二つを使って
損や失敗、不動産業者の罠に陥ってしまう手順を
ご案内しました。
今回は、実例をご紹介します。
●正直な気持ちよりも世間からのイメージで知識を得ようとする
●プロへの相談から入る
こういった状態から始まったご相談です。
気持ちを汲み取ること
本人の結論に対応すること
この違いは、全く違う提案になる
というお話しです。
ご相談は、関西にある実家の売却。
売るにしても関西にあるから遠方・・・。
範囲を問わず対応するということでの問い合わせ。
相談時には、ご夫婦で参加くださいました。
不動産のことはわからない。
けれど、ただ任せるだけではなく
「一から不動産のことを知りたい」
「不動産売買のことを知りたい」
「そのうえで納得して売りたい」
それが、ご相談でした。
「知って納得して進める」
本当に大切な姿勢です。
ただ、聡明な方ゆえに
ご自身のことを話す必要性はない
そう思ったのか割愛されていました。
さて、物件状況ですが
実家を相続して10年経過。
その間、賃貸に貸し出すこともなく
毎年の固定資産税を支払い続けている状態。
築年数も古いので貸し出しも難しいだろう
税金だけ支払っていて無駄ならば
いっそ売却してしまおう
この点だけを見て
夫婦で話し合った結論とのこと。
ここまでであれば
損をしない売却手順のご案内
これで終わっていたことでしょう。
私はまだ、気持ちに関わる質問を
していませんでした。
物件の状態で気になる点は？
手入れやメンテナンスは？
『（当時の）今年の春に、従兄弟と玄関先の草むしりはしたんですよ。』
『これが刈り取った草の量です。（写真を出す）』
とても感慨深く思い返している様子。
『これまでもね、数年に一度だけど親戚で集まって
簡単な掃除はしているんですよ。』
・・・もしかして
私からの更なる質問
『固定資産税の支払いがまかなえたら、売る≪必要≫はありますか？』
『戸建ての不動産は、ある程度の築年数が経過すると
いつ売っても価格に大きな変動はありません。』
その後に
不動産業界のビジネスモデル
キャッシュフロー
業界問題を説明。
続いて・・・
売却する際の諸費用。
売り出す前に費用を掛けて調査をすることの効果。
買主さんの視点になって考えることの大切さ。
貸すことのリスク、メリット、デメリット。
ご家族のお気持ち、相続後の売る・貸すによるメリット、デメリット。
弊社は、これらを現段階からコンサルティングでケアできること。
これらを伝えたうえで、貸し出すことへの興味を質問。
売却との同時並行も可能なことを指し示してみました。
答えは・・・
『売らなくて済むなら、家族の負担がなくなるならまだ売りたくない。』
『まだ割り切れているとは言えないのが本当の気持ちなんです。』
『築年数も古いし、毎年お金だけ掛かっているのが家族に申し訳なくて・・・。』
『気持ちと現状の折り合いは売ることしかないのかな、と・・・。』
こんな切ない売却がありますか！？
私は、こんな売却は猛反対です。
『売りたくはない』
口に出さなくても、親族の皆さんと協力して行なってきた行動。
こういう行動を見逃してはいけない
そう心の底から思います。
貸し出すには立地条件、室内の状況に寄るとは思います。
けれど、現地視察もしない、損得しか見ないで
これからどう進めるのか
その答えを出す無礼には、とことん反発したいです。
メリット、デメリットも然りですが、ケアさえ施せば
不動産は気持ちに応えてくれるものです。
貸せば7万円もいかない仲介手数料も、売れば30万円。
築年数が古くても、立地の良いものならば業界問題が起こります。
依頼を受けた不動産会社を訪れたお客様にだけ紹介される
≪囲い込み物件≫扱いをされてしまい
仲介手数料は60万円にまで化けます。
また、逆も然りです。
『簡単なリフォームだけ整えて貸し出しを不動産屋に頼めばいいだろう』
そう考える方も多くいらっしゃいます。
貸し出した後にいろいろと損をしたり
予想していなかった事態に困惑される方も多いものです。
十中八九、損をして困惑する事態にも陥ります。
だから、不動産はタチが悪いともいえます。
難しいものですよね・・・
さて、現地視察した結果はどうだったのか。
公的施設を訪問しての役所調査を行なうと
水害、震災、人口推移すべてにおいてオールグリーン。
当然に、東京に戻ってきて報告。
売るには早計。
売るべきではないとしか言いようがない。
家屋が古いと更地にして売り出しましょう
そう言われるのは普通です。
ただ、その為の解体費用が100万円程度掛かると言われ
決断が鈍ることもあります。
でも、解体しても、その費用を負担しなくてもいい
それをアドバイザーはご存知でしょうか？
簡単に、いい加減な提案で出されるリフォーム工事。
２００万円以上の見積もり提案をされることもあります。
今時の室内の仕様にしないと借り手が付かない
そんなふうに言われてしまうからです。
地域調査、周辺のマーケティングから見たら
不要な工事になることは沢山あります。
今回の場合、30万円足らずで競合物件とも張り合える
それがわかりました。
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