【マイホームを高く・早く売却するためのコツ】（第2回）：営業年数の長い会社に依頼すれば安心ですか？

こんにちわ、不動産コンサルタントの佐藤毅史です。

今日は、第1回目に引き続き弊社にお見えになられた鈴木ちひろさん（仮称）の不動産売却に係るご相談現場の事例より、不動産売却に際しての依頼会社の正しい選び方についての考え方を見ていきたいと思います。

前回コラムを見落とした、又は、未だ読まれていない方はこちらより。

それでは、相談現場を見ていきましょう。

ちひろさん（以下ちひろ）：

「佐藤先生、こんにちわ。前回のご相談で、必ずしも大手不動産会社で売却することが良い結果に繋がるとは限らないことを教えて頂きました。そこで、規模だけで判断するのではなく。大手でもなければ、中小でもない。つまり、営業年数が長そうな不動産会社であれば、それだけ経験も豊富で情報にも精通しているし、そして永年の営業年数という信用も有るかなと想い、以下のような不動産会社に依頼仕様と想います。ご意見をお聞かせ下さい。」

依頼した不動産会社の免許番号：

『宅建免許番号国土交通大臣(14)第38号』

佐藤毅史（以下佐藤）：

「ちひろさん、こんにちわ。確かに、営業年数の長い会社であれば、それだけ消費者に受け入れられた結果として今日に至るまで存在出来ていると考えられますから、ひとつの判断基準として良さそうな気がしますね！」

「『地元で創業から45年！』なんて言葉や看板を見たら、安心な気持ちになりますから、日本人は不思議な人種なのかも知れません。」

「さて、本題に入りましょう。ちひろさんが依頼された不動産会社は、平成28年6月30日時点での住友不動産の免許証番号ですが、これを元に少し解説します。まずは、免許証の見方を知ることの大切さをお伝えします。基本的には事務所の所在が複数都道府県にわたる場合には、（国土交通）大臣免許となり、一つの都道府県内にしか事務所を有していない場合には、（都道府県）知事免許となります。大事免許が偉いとか言うわけでは有りませんので、気をつけてください。」

「そして、ここが陥りやすい‘罠’なので、営業年数について簡単に以下説明します。」

「住友不動産の場合は、2ヵ所以上の都道府県に拠点を設けている国土交通大臣免許の会社として、38番目の番号を付されていることが分かります。次に（カッコ）の中の数字ですが、宅建免許の有効期間は5年であり、カッコ内の数マイナス1が、更新した回数として営業年数の計算をする事が出来ます。新設法人は無条件に「（１）」になりますが、この場合には13回免許更新をしたことになりますので、営業年数は、66～70年目に入ったことが分かります。

　一部の人の中では、不動産会社の信用度の目安として宅地建物取引業免許証番号の（）内の数字をとても気にされる方がいらっしゃいます。そのような方は口をそろえて「東京都知事（１）第○○○○○号」と記載している業者は経験が浅くて信用できない、とおっしゃいます。

　たしかに新規で免許を受けたばかりの業者は必ず（１）となります。以降、５年が経過するごとに免許が更新されると一つずつ番号が増えていきます。開業６年目の場合は（２）、１１年目の場合は（３）という感じです。しかし、この番号＝不動産業務歴ではない、という事実をお伝えします。」

「例えば、ある不動産会社は開業19年目で免許証番号は東京都知事（４）だったとします。3回免許更新しているわけです。この会社は誠実な顧客対応が評判を呼び、都内だけでは足らず、ついに埼玉県にも営業所を置くことになりました。つまり、事務所の増設です。そうすると、この会社は東京都知事免許から国土交通大臣免許に切り替わりますが、大臣免許になるとどうなるか…せっかく（４）まで数字が上がっていたのに一気に（１）に戻ってしまいます。」

「もう一つ例を上げます。個人事業者として宅建業の免許を受け、創業30年の不動産屋があります。堅実な経営を続けた結果、免許証番号はいつしか東京都知事（７）になっていました。

しかし、事業承継の絡みもあり法人化したら、会社として新規に免許を受ける（法人と個人は別物なので）免許証番号は何と（１）から再スタートとなってしまいました。この場合、不動産業務歴30年にも関わらず、東京都知事（１）になってしまうのです。」

少し複雑ですが、以下は応用として例をあげます。

「先ほど埼玉県に営業所を新設した会社が、その営業所設置後６年目にしてやはり都内だけでやっていこうということになりました。そうすると、不動産業務歴25年の会社にもかかわらず、東京都知事（１）となってしまうのです。この会社は以前の東京都知事免許（４）を引き継ぐことはできないのですから、東京都都知事免許（４）→国土交通大臣免許（２）→東京都知事免許（１）と云う変節をたどることになるのです。業暦は25年なのに・・・。」

「では最後の例。免許証番号が東京都知事（９）の会社の株主兼代表者が、事情により他人にその会社を売却しました。ちなみに、当該会社の購入者は不動産業務歴ゼロです。この会社の購入者は免許権者に役員変更届出のみを行った結果、振出に戻ることなくそのまま東京都知事（９）を引き継げてしまいました。でも、不動産業の経験はゼロなのです。」

以上で免許証番号の（）内の数字＝不動産業務歴ではない、ということがお分かりいただけたかと思います。何か特殊な例外を話していると思われるかも知れませんが、会社の売却や拠点変更は良くあることですので、免許番号（）内の数字＝信用度という考えもあてにならないことになります。これを悪用して、休眠寸前の不動産会社を買収するとか、色々と表示のトリックを使う業者も一定数ですが存在しますので、皆様も業暦が長いと思われる＝安全とは思わない様に十分ご注意ください。