前回は不動産売買の基礎について話しました。その中で一度契約が締結した後は簡単に解約することはできないけど、解約する方法や条件があるという話をしました。今回はその契約の解除の方法について、1つ1つを詳しく話していきます。
1つめは「危険負担による解除」です。こちらは地震や台風などの天災によって物件が壊れる(毀損)した場合です。この場合、毀損した部分の修理・修復に過大な費用がかかるときには、売り手によって無条件で契約を解除できます。
2つめは「契約違反による解除」です。こちらの方法は売り手・買い手のどちらかによって契約違反があった場合に契約を解除できるというものです。またこの場合には解約ができるだけでなく、違反された側に違反した側が違約金などを支払うことも定められています。
3つめは「瑕疵担保責任に基づく解除」です。売買契約を行った物件に、契約前に買い手が知ることができなかった深刻な瑕疵があった場合です。瑕疵とは欠陥などのことで、このように買い手が事前に知りえない瑕疵については「隠れた瑕疵」と呼ばれます。この瑕疵によって物件で住むことができないなどの場合には、買い手側から契約の解除を求めることができます。
また解除まで至らない場合でも隠れた瑕疵があるとわかった時点で、買い手が売り手に物件の修復や損害賠償を求めることができます。こちらは売り手の瑕疵に関する責任で、「瑕疵担保責任」と呼ばれています。
4つめは「特約による解除」です。こちらは「ローン特約」などの特約に基づく解除方法で、特約の内容によって解除ができます。たとえば買い手が住宅ローンを使って物件を購入する場合に契約を締結した後にローンを受けることができなかったときには、買い手によって無条件で契約を解除できるのです。
5つめは「合意による解除」です。こちらは当事者である双方が契約を解除するということで意見が合致したときにおこなうことができます。
今回の内容に出てきた解除方法はあくまでも一般的なもので、それぞれの契約によって解除についての取り扱いは変わりますので、不動産売却を考えるときにはそれぞれの解約について知っておくようにしましょう。
