どーも。
忙しい春を過ごしている佐藤です。
前回はアパートとマンションの間に明確な基準の違いはないけれど、建物の構造には違いがありそれぞれにメリット・デメリットがあるという話をしました。そこで今回は収益物件としてのアパート・マンションを売却する時には、構造によってどんなメリット・デメリットがあるのかという話をしますね。
まずは構造を木造と鉄骨・鉄筋の2つに分けて、メンテナンス・耐久年数・入居率と収入の3つの違いを見ていきましょう。
〇メンテナンス
・木造
比較的安い金額で修繕ができるが、劣化が早いため修繕の頻度は多い。
・鉄骨・鉄筋
内装以外のメンテナンスがかかりにくいが、将来的には大型の修繕が予想される。
〇耐用年数でみる違い
・木造 22年
・鉄骨 34年 鉄筋 47年
〇入居率と収入
・木造
賃料が抑えられるため、比較的幅広い顧客を対象にできる。しかし築年数を重ねると定期的なﾘﾌｫｰﾑをするか、設定賃料を下げるかということが必要となり、結果的に収入が減ることが多い。
・鉄骨・鉄筋
防音やセキュリティーを求める居住者に需要が多く、賃料も高いため高収入の顧客を対象にできる。高い収入が期待できる分、市街地では競争率が高い。しかし郊外では需要が少ないため建築場所を間違えると、長期間の空室になるということもあり得るので、リスクも高い。
木造と鉄骨・鉄筋には、特徴的なことをあげただけでもこれだけの違いがあります。ほかにも耐久年数に関連して、木造であれば耐用年数が短いため融資期間が長くとれないというデメリットがある反面、減価償却が早いので節税対策になるというメリットもあります。対して鉄骨・鉄筋では融資がつきやすく期間も長くとれるというメリットがある反面、耐用年数が長いので固定資産税などの維持費が高いというデメリットもあります。
収益物件としてアパートやマンションを売却しようというときには、ここであげたメリットとデメリットをよく理解して、売却相手や販売額を考えると販売までの期間を短くできたり、より高い額で販売できたりということも可能なのです。
