遠くない将来、不動産テックによって不動産ビジネスは劇的に変化すると言われている。これまでの商慣習や仕組みが変わり、無数の新ビジネスが生まれるかもしれない。
不動産テックに関連する企業経営者や行政機関などに取材し、不動産テックによって不動産ビジネスがどう変わっていくのかを考えてみる。
今回は、賃貸向け与信アプリ「smeta（スメタ）」を提供するリース（東京・新宿区）・中道康徳社長に聞いた。（リビンマガジンBiz編集部）
―提供しているサービスについて教えてください。
当社が提供しているアプリ「smeta（スメタ）」は、フリーランスやギグワーカーが、賃貸住宅を契約する前に入居審査を行い、その評価に基づいて借りられる家賃の上限額を推計、そして「与信」として個人に家賃保証の確約を付与するサービスです。
ユーザーは事前与信を得た後、住みたい部屋の希望条件を入れるとパートナーの不動産仲介会社に情報が共有され、提案された候補から部屋を選び、契約時に「smeta保証」の家賃債務保証サービスを提供します。
ユーザーと部屋をマッチングしているわけですが、これまで部屋を借りられない・借りにくいと見なされていたフリーランスの方などに与信を付与し、家賃債務保証までを行います。「smeta」によって、データに基づく評価と家賃保証の確約によって、賃貸住宅が借りられないという課題をなくしたい。
これまで家賃債務保証会社が行っていた審査方法は、金融機関の住宅ローン審査とほぼ同様です。勤務先や勤続年数、安定的な給与所得があることが前提になっており、フリーランスのように浮き沈みがある人は異常値として弾かれてしまいます。これは何十年も前に作られた仕組みがそのままに残ってしまったためです。
しかし、社会が変わり、フリーランスやギグワーカーが増え、シェアエコノミーなどの新しい経済の仕組みが生まれたことで、数十年前の物差しに当てはまらない人が増えてきている。そこで、新たな物差しになるのが、「smeta」なんです。
「smeta」 画像提供＝リース
―フリーランスが賃貸住宅を借りることは難しいと言われていますね。「smeta」で具体的にどのような効果があるのでしょうか。
一般の不動産会社を利用するより借りやすくなります。賃貸住宅の契約するため入居審査がありますが、フリーランスは入居審査に落ちるケースが多く、入居審査までの流れを5回・10回と通過するまでやります。また、別の方法として、不動産会社が紹介する在籍会社（アリバイ会社）に利用料金を3万～10万円を支払い、会社員であるかのように見せ通過を図ります。会社員などと比較して、無駄な時間とお金がかかっていますので、この点から解放されます。
そもそも、通常の入居審査を毎回行うことも無駄なコストですよね。それならば通過できるか、いくらの家賃なら契約できるのかを最初から分かっていれば良いのではないでしょうか。
「smeta」は事前与信という新しい習慣を開発しているため、通常の賃貸契約にかかる時間と比較しても、かなり効率化されます。これまで問い合わせから契約完了まで最長3週間ほどかかっていたものが、入居審査を通過できている状態をつくることによって、最短2日程度で契約完了したという声もありました。
―「smeta」の与信審査は、どのように行われているのでしょうか。
審査に必要な情報をアプリやシステムにご提供いただくだけで完結します。一般的な身分証明書にくわえ、確定申告や売り掛け情報などと当社が保有する取引履歴を掛け合わせ適正家賃や与信枠を類推します。
「smeta」の特徴であり強みは、多くのフリーランスを抱えているランサーズをはじめとしたプラットフォーム企業とアライアンスを結んでいる点です。フリーランスの方が受発注した金額や、きちんと納品したかどうか、発注した人の評価などのデータも共有いただいており、与信審査に活用しています
例えば、たくさん仕事ができて評価が高い人は収入がある点で与信が高まります。また、評価が高い方は信用力があるという判断も可能です。一方で、一概には言えませんが、長期間に渡って評価が低い方は信用度を測る際に注意が必要になるかもしれません。
―「smeta」を利用しているユーザーの数はどれぐらいでしょうか。
現在数千人の方にご利用いただいております。
ユーザーのボリュームゾーンは、20～40代の方です。2019年末に行った調査では、システムエンジニアの方が多かったです。
当社は、フリーランスの方を信用できない人たちではないと考えています。自身の支払い能力や与信が今の社会の物差しで、上手く測られていないだけだと思っています。決して働けない、稼げない人たちというわけではありません。
フリーランスなら仮に家賃を滞納した場合でも、自分で仕事を取って稼げれば支払うチャンスを作ることができます。収入を増やす方法は会社員よりも多い。理由があって家賃滞納をしてしまうことはあると思います。全ての滞納が絶対的な悪というわけではありません。ボラティリティーをカバーするセカンドチャンスは与えられるべきであり、しっかりとカバーできるのであればその点は正当に評価できる、しなやかな物差しを作りたい。
リース・中道康徳社長 撮影＝リビンマガジンBiz編集部
―「smeta」とパートナー関係にある不動産会社は何社あるのでしょうか。
現状では、サービス提供エリアを一都三県に絞っているので、仲介会社が7社、客付け可能な賃貸住宅を紹介する管理会社は90社です。紹介できる賃貸住宅総数は約5万室あります。
―中道社長は、こちらも不動産テックサービスを提供しているターミナル（東京・港区）の創業者です。新たにリースを立ち上げたことにはどういった経緯があったのですか。
リースは、2018年9月に創業しました。
私が、ターミナルを退任しリース設立まで、フリーランスとして活動しておりました。活動を活発化させるための環境整備は苦労しかなかったですね（笑）。
まず、個人でオフィスが借りられませんでした。5つ検討し、すべて審査通過できず。親身になって探してくれた不動産会社の方にただただ申し訳ない気持ちでした。時間ももったいないので、シェアオフィスを契約することにしたのですが、ここに落とし穴があるとは。
なんと銀行口座を開設できなかったんですね。。。
シェアオフィスは、犯罪収益移転防止法に抵触するそうです。過去、オレオレ詐欺グループや犯罪に利用された経緯があり、多くのシェアオフィスがこの法に触れるため、クレジットカードも当然つくれませんでした。
自由な働き方、多様なライフスタイルとか声高に叫ばれる割に、こんなものなんですよね。「何かがおかしい。このままでいけない。」と感じたことが、リースを立ち上げた理由です。逆に、この経験がなければ、今もフリーランスで仕事をやっていたと思います。
フリーランスには、口座が作れない、クレジットカードが作れない、家を借りられいない、ローンを組めないといった三重苦、四重苦があります。与信が低いとみなされる人たちは、普通の人が当然に得ている便益が得られない状態にある。
2020年4月に民法が改正され、家を借りるためには事実上、家賃債務保証会社を必ず使わなければならなくなりました。つまり、家賃債務保証会社が「NO」と言ったら借りられない。きちんとお金を稼いでいて支払う能力があるのに、正当な評価がなされていない。ここを変えようと考えました。
―家賃債務保証会社は、管理会社の下請けのような立ち位置になってしまっています。本来の顧客は入居者でありながら、管理会社に強く出られないねじれた力関係があります。
それは、業界がピラミッド構造になっていて、不動産管理会社に対して絶えず営業活動をしないと件数が取れない商習慣や構造があるからです。自ら案件を作ることができなかった。
一方「smeta」は、自ら集客を行い、こちらから顧客を不動産管理会社に紹介します。
むしろ不動産管理会社は、当社から与信審査済みの入居希望者を紹介されるのを待っていれば良い。今までとは正反対です。
―「smeta」は外国人や高齢者といったいわゆる「住宅弱者」と呼ばれる人たちにとっても有益なサービスですね。
当然、フリーランス以外の方にもご利用いただけます。また、不動産事業者と提携し、高齢者向けのサービスも提供しています。
外国人の方は、日本で家を借りにくいですよね。祖国で支払った賃料や滞納履歴やカードの利用履歴などは、日本に来たら全く関係なくなりますから。きちんと与信サービスを提供することで、これまでの借りられない・借りにくい状況を解消することが可能です。
政府は、4,000万人の外国人雇用の受け入れを進めていますが、環境は整っていません。そういった、社会的な目標にも当社のサービスが貢献できると思っています。
リース・中道康徳社長 撮影＝リビンマガジンBiz編集部
―成功する不動産テックと失敗する不動産テックの違いは何だと感じていますか。
あくまで個人的な意見ですが、価格推計やデータ分析系のサービスは難しいと感じています。
なぜなら、不動産業界はデータにバイアスをかけられる人たちで構成されたマーケットであり、エンドユーザーがデータを信じないからです。
最後に購入や意思決定の背中を押すのは、結局は人です。実は、データはあまり関係ないんじゃないかと思っています。データが全て・データで完結するという思想でやっているところは壁にあたっているように思いますね。
また、不動産テックサービスの大半が契約するまでを事業ドメインにしている。これは投資家や利用者にとって理解しやすいという理由もあるのでしょう。一方で、当社は保証契約してからもユーザーと接点があるため、入居した後にも商機があります。
―「smeta」には多様なビジネスチャンスがある。
「smeta」は信用情報をベースとした保証サービスなので、FinTechの要素があり、サービスを提供するインターフェースは不動産です。その2つを掛け合わせて、CreditTechという言葉を掲げています。
当社は与信という領域でチャレンジしています。個人の信用価値を最大化するということがミッションであり、プラットフォーマーを目指しています。
