不動産売却をした時は、売却した年度末に確定申告が必要なことをご存じでしょうか。税金を払わなくてはならないケースが多いため、あまり積極的ではない人もいるでしょうが、場合によっては控除を受けられることもあります。
■売却するとかかるお金
不動産を売却すると、「税」と名のつくものがいくつかかかります。まずはそれらを確認してみましょう。
3つの税
不動産を売却すると、以下のような3つの税金がかかります。
①印紙税
②所得税
③住民税
印紙税は、不動産譲渡の契約書にかかる税金のこと。例えば1000万円超5000万円以下なら1万円、といった具合に、固定の金額がかかります。確定申告によって決まるのは、②所得税と③住民税になります。これらはどちらも、譲渡所得に規定の税率をかけて求められます。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは、不動産売買後、実際手元に残るお金のこと。「売却価格－(取得費+経費)」で計算されます。
この経費とは、不動産業者に支払う仲介手数料、印紙税などの各種税金等が含まれます。また、ローンの残額や、ローン借り入れによる抵当権の抹消に必要な登記費用なども、このかかった経費の中に含めることができます。ローンの残額返済の際は、場合によっては繰り上げ返済手数料がかかることも。これももちろん、経費に含まれます。
■確定申告で受けられる控除
税金ばかりを取られて、何となく損をしたような気になってしまう確定申告ですが、行うことによって控除されることもあります。どのようなケースで税金が安くなるのか、確認してみましょう。
不動産売却益の特別控除
確定申告の際、不動産売却益に対する控除には、主に以下のようなものがあります。
①マイホーム特例
自分が住んでいたマイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得から最高3000万円の特別控除を受けることができます。買い手と売り手の関係が親子や夫婦ではく、また2年間の間にこの特例や譲渡損失などの特例を受けていなければ、物件の所有期間に関係なく適用されます。
②10年以上の所有
売却する不動産を10年以上所有していると、税率が軽減されます。これはマイホーム特別控除と併用して利用できます。
③買替え特例
マイホームを売却した後で、新たに自分が住むための家を購入すると受けられる控除です。売却した不動産をその年の1月1日の時点で10年以上所有している、居住した期間が10年以上ある、買換えた不動産の床面積が50平米以上・土地面積が500平米以下である、築25年以内または耐震受託である、などといった条件があります。この特例は、①②の特例とは併用して利用できません。
損出は所得と合算できる
不動産を売却した際、その譲渡所得がプラスになるとは限りません。もし損益が出た場合は、確定申告の義務はありません。しかし、給与など他に所得がある場合は、申告をすると給与などの所得と合算することができるので、税金が安くなることがあります。損失が出た時も、申告をしておきましょう。
