不動産を購入する際、「借地権」という言葉を目にすることがあります。土地には主に所有権とこの借地権があるのですが、売却する場合、どのような注意が必要なのでしょうか。
■借地権の基礎知識
よく耳にはするけれど、借地権とは、そもそもどんなものなのでしょうか。まずは借地権がどんなものなのか、きちんと理解しておきましょう。
借地権って？
借地権とは、その文字通り、「他人の土地を借りて、その土地に自分の建物を建てられる権利」のことです。手放すのは嫌だけど土地を活用したいという人と、土地を買うと高額だけど自分の家が欲しいという人が、お互いのメリットのために結ぶことが多い契約です。前者は借地権設定者と呼ばれ、毎月地代が収入となります。後者は借地権者と呼ばれ、安価に自宅を手に入れることができます。
借地権の種類
借地権には、旧借地権と新法借地権があります。元々あった旧借地権が借地権者に大幅に有利な法律だったため、土地を貸す人が増えなかったこともあり、平成4年に新法借地権が制定されました。新法借地権はさらに、普通借地権と定期借地権の2つに分かれています。それぞれの特徴は、以下の通りです。
●旧借地権→定期更新のある借地権です。借地権設定から、契約は30年。以後、20年毎に更新となります。借地権設定者側からは正当な理由なく契約を解除することができません。
●普通借地権→旧借地権と同じく定期更新がある借地権です。借地権設定から初回は30年、1回目は20年の更新となり、以後は10年ごとに更新となります。
●定期借地権→契約期間が50年と定められていて、期間満了後は土地を返還する契約です。大型マンションなどの建設に利用される場合が多く、契約終了後の建物に買取請求権(借地権設定者に建物を買い取ってもらう権利)がありません。
■借地権売却の注意点
では、借地権を売却する時には、どんな注意点があるのでしょうか。そこには、所有権のみの場合とは違い、いくつか確認すべきポイントがあります。
借地権のある家の売却
借地権のある家の売却は、よくコーヒーのカップとソーサーにたとえられます。カップ&ソーサーは、セットで販売するからこそ、その価値があるものです。単体のみの販売は、売れないか、売れたとしても元値よりも大幅に下がってしまいますよね。借地権のある家も同じで、家を売却する時には、借地権もセットで売買することが必要です。
家は売主に権利がありますが、土地は持ち主に権利があります。販売する時は、地主の許可が必ず必要になります。もし許可なく売却した場合、契約自体を解除されてしまうことも。トラブルを避けるためにも、きちんと許可を取りましょう。
譲渡が認められない場合
借地権の譲渡には地主の許可が必要と述べましたが、もし地主がこれを認めない場合は、どうしたらよいのでしょうか。現行の法律では、正当な理由がないのに借地権設定者が借地権の譲渡を許可しない場合、裁判所が変わって許可をするという決まりがあります。しかし、その後の居住者のためにも、円満に地主の許可がとれるようにしましょう。
