契約解除ができるのはどんな時？～瑕疵担保責任～
取引を行う物件に通常の注意をもってしても発見が容易でないような欠陥があることを”隠れた瑕疵がある”と言います。例えばシロアリ被害や雨漏り等がよく隠れた瑕疵とみなされ、隠れた瑕疵があった場合に売り手が責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。取引を行う物件に隠れた瑕疵があり、その隠れた瑕疵のために取引の目的を果たすことができない場合には契約を解除することができます。また、隠れた瑕疵に対する瑕疵担保責任とは別に、そもそも売主が物件に欠陥があることを知っていて売却をしていた場合には、当然ながら契約解除に至ることもあります。不動産売却を検討する場合は、物件の情報について隠さずに開示するのが良いと言えるでしょう。
契約解除ができるのはどんな時？～特約による契約解除～
不動産売買は高額の取引となることが多く、買い手は金融機関からの融資を利用することが多いのではないでしょうか。融資を前提として契約を結んだにも関わらず、融資の審査に通らなかった場合はどうなるのでしょうか。一般的な不動産取引においては、金融機関からの融資が受けられなかった場合に備えて契約にローン特約が付いているのですが、ローン特約を付けること自体は義務ではないため、契約内容をよく確認する必要があります。ローン特約が付いていても、融資が受けられなかった場合は無条件で解約となる例もあれば、融資が受けられなかったことについて本人に責任のない場合のみ解約となる例等、様々な例があります。ローン特約で契約解除ができなければ手付金を放棄することになったり、違約金が発生したりするため注意が必要です。契約の際には、ローン特約の有無と内容を確認しましょう。
契約解除ができるのはどんな時？～合意による契約解除～
最後に、売り手と買い手の両者で合意がある場合は契約を解除することができます。この場合には両者で話し合いを持ち、契約解除に応じてもらえるか、また、どのような条件で契約解除をするか交渉を行います。合意ができたら書面を作成し、その内容を記録として残しておきましょう。ただ、そもそも契約の解除となれば売り手、買い手の両者ともに大きな損失が出ると考えられますので、契約解除をする必要がないように慎重に判断して契約を結ぶようにしましょう。
