こんにちは。弁護士の大西敦です。
不動産（建物）を賃貸している方から、長く賃貸借契約を継続しているが、賃料が近隣の相場に比べて安すぎる、賃料を増額したいが、借主が応じない、賃料の増額に応じないのであれば出て行ってもらいたいとの相談を受けることがあります。
結論から申し上げれば、賃料の増額に応じないことを理由に賃貸借契約を終了させることはできません。
しかしながら、契約期間中であっても、賃料の増額請求を行うことは可能です。
建物の賃料増額について、借地借家法は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」と定めています（３２条１項）。土地の場合も同様の規定があります（１１条１項）。
つまり、経済事情の変動、近傍同種と比較して、低額であるような場合には、賃料の増額請求が認められるということになります。反対に、借主側から減額請求されることもあるということです。
ただし、賃料を一定期間増額しないとの特約がある場合には、その特約は有効です。
借地借家法は、「将来に向かって」賃料の増額を請求できると定めているところですが（３２条１項）、賃料増額請求は、）、増額請求は、相手方にその意思表示が到達した時点から、将来に向かって、効力が発生します（通常は、内容証明郵便で増額請求をします。）。
一方、借主から賃料増額請求を受けた借主としては、増額された賃料をそのまま支払うのではなく、争うが一般的ではないかと思います。
この点について、借地借家法は、「建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。」と定めています（３２条2項）。
借主としては、自らが相当と考える賃料を支払えばよいということになりますが（通常は従前の賃料を支払うことになると思います。）、賃料増額を認める裁判が確定し、不足分があった場合には、その不足額に年１割の利息を付して支払うということになります。
次に、賃料増額に関する裁判手続についてご説明します。
賃料増額を求める貸主としては、まずは、賃料増額を求める調停を申し立てるということになります。賃料増額請求は、調停前置が定められていますので、いきなり訴訟提起をすることはできません。調停を申立て、調停がまとまらなかった場合に初めて訴訟提起ができるということになります。
調停が成立しない場合、貸主側としては、賃料増額請求訴訟を提起することになります。
賃料増額請求訴訟になった場合は、裁判所における鑑定によって、相当な賃料が算出され、その鑑定結果に基づいて、判決や和解に至ることが多いと思います。調停においても、鑑定が行われることは多くあります。
【借地借家法】
（地代等増減請求権）
第１１条 地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
（借賃増減請求権）
第３２条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
【民事調停法】
（地代借賃増減請求事件の調停の前置）
第２４条の２ 借地借家法 （平成３年法律第９０号）第１１条 の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第３２条 の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。
２ 前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。
