こんにちは。弁護士の大西敦です。
店舗や住居の賃貸借契約について、大家から明渡しを求められたが、出て行かなければならないのかといった賃借人、借主からの相談を受けることがよくあります。
逆に、大家の立場にある人から、売却することになった、あるいは建て替えることになったので出て行ってもらいたいが、応じてくれない、どうすればいいのかといった相談を受けることもあります。
建物の賃貸借契約は契約期間が２年であることが多いと思います。しかしながら、定期建物賃貸借契約でもなければ、賃貸借契約が当然に終了することはありません。
賃貸人が賃貸借契約を期間満了によって終了させようとする場合（この場合は、賃貸借契約に期間の定めがあるということになります。）、賃貸人としては、期間満了の１年前から６か月前までの間に、賃借人に対し、更新を拒絶する旨の通知をする必要があります（借地借家法２６条１項）。
この通知をしなかった場合には、従前の賃貸借契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法２６条１項本文）。ただし、その場合の賃貸借契約は期間の定めがないものとなります（借地借家法２６条１項但書）。
このように、賃貸人が賃貸借契約を終了させるためには、更新拒絶通知をする必要がありますが、更新拒絶が認められるためには、いわゆる「正当事由」が必要です（借地借家法２８条）。
この正当事由は、賃貸人にとってはかなりハードルの高い条件といえます。
一方、賃貸借契約に期間の定めがない場合、賃貸人は、賃借人に対して解約の申入れをする必要があります。解約の申入れをした場合、賃貸借契約は申入れの日から６か月経過後に終了となります（借地借家法２７条１項）。ただし、この場合でも、解約申入れが認められるためには、「正当事由」が必要です。
「正当事由」というのは、端的に言えば、賃貸借契約において、賃借人に契約違反、解除事由がないにもかかわらず、賃貸借契約を終了させてもいいという事由ということになりますが、正当事由は、①賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況、④建物の現況、⑤賃貸人における財産上の給付の申出を考慮して、判断されます。
⑤の財産上の給付というのは、立退料のことです。ただ、この立退料は、正当事由を補強する要素として考慮されます。立退料を支払えば、必ず正当事由が認められるというわけではありません。
①～⑤の中で最も重要な判断要素とされるのは、「①賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」です。次回は、①を中心に正当事由についてご説明したいと思います。
【借地借家法】
（建物賃貸借契約の更新等）
第２６条
１ 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
３ 建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
（解約による建物賃貸借の終了）
第２７条
１ 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。
２ 前条第２項及び第３項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第２８条
建物の賃貸人による第２６条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
