不動産投資と人口減少時代
タブレットかパソコンをご利用されますと、楽しめると思います。
① 人口の推移を考える
各都道府県の人口推移を調べるときに情報として参考になるのが、５年ごとに行われる国勢調査です。
最近では平成２７年に行われ、総人口は１億２７１１万で平成２２年から９４万７千人減ったと話題に
なっておりました。
その中でも、人口が増加した市町村は東京都特別区、政令指定都市及びその周辺地域になります。（
総務省平成２７年国勢調査抜粋）
上記の図をゆっくり眺めると、いろいろな街の特色が見えてくるのではないでしょうか。例えば、若い人
に住んでもらうための補助金であるとか、子育ての援助であるとか、各市の取り組みが分かりますし、投
資不動産を考えるときの１つの指標になります。
昨年と今年に開通した北陸新幹線や北海道新幹線、２０２７年に品川～名古屋間を４０分ほどで結ぶリニア
モーターカーなどはこれからの人口推移に大きな影響を与えます。
どういうことかと申しますと、通勤圏内が広がること、日帰りで遊ぶ場所と宿泊して遊ぶ場所の範囲が変わ
るということなんです。例えば、首都圏の方は、今まで信州などは、宿泊して遊ぶ場所だったのですが、新
幹線の開通で日帰りの方も増えてきています。
時代は刻々と変化していますね。
次に各地域の空室リスクと賃料下落リスクについて見ていきます。
② 地域別の空室リスクの調べ方と対策
不動産経営の空室リスク対策について見ていきたいと思います。
物件を取得するときにデータとして参考にしているのが、ＨＯＭＥ‘Ｓ不動産投資の見える賃貸経営というホー
ムページです。上のデータをもとに少し遊んでみてください。（http://toushi.homes.co.jp/owner/）全国の
賃貸用住宅の空室率、住宅全般の空室率、想定利回り、地価公示、人口数、人口増減、家賃相場などの賃貸経営
に必要な情報が無料で手に入ります。
試しに、人口増減数の多い福岡県をみていきます。ＨＯＭＥ‘Ｓ不動産投資＞見える！賃貸経営＞福岡とクリック
してみてください。すると福岡県の全体地図と福岡県の各地域の賃貸用住宅の空室率一覧が出てきます。続いて、
福岡市中央区をクリックしてみてください。より詳細な物件の閲覧地域、その地域の賃貸入居者の希望間取りや住
居の広さ、賃貸入居者の希望家賃、各部屋の大きさごとの家賃相場など重要な情報が出てきます。物件の購入前に
見ておかれると少しでもリスクが回避できると思います。
③ 街や駅のブランド化と賃料下落リスクの対策
ＳＵＵＭＯのサイトでは、どの街や駅に住みたいかという、行政市区ランキング、路
線別ランキングなどの情報を見ることができます。ここでランキングに出ている街や駅は、住む場所を考える人の情
報源として注目を集めており、ブランド化されてきています。
街がブランド化されると、賃料を下げなくても人が集まってくるので、賃料下落リスクは下がりますし、物件を売る
場合には売却価格もあがりますので、出口戦略を考えるときには参考にしてみてください。
