返済方法は元金均等返済を選択する
ここまで低金利になった今、住宅ローンの金利比較だけではほとんど差が無くなりました。
そこで、今回は住宅ローンの金利比較意外に、重要なポイントを取り上げます。
まず、住宅ローンの返済方法の選択からです。住宅ローンには、毎月の返済額が一定になる、
元利均等返済と、毎月の元金返済額が一定になる、元金均等返済があります。
元利均等返済しか選べない金融機関もありますが、総返済額で比較すると元金均等返済の方が
お得になります。
例えば、3,000万円を35年返済で「フラット35」の金利1％で借りた場合、元利均等返済では
総返済額が3,557万円となるのに対し、元金均等返済では3,527万円と30万円の差が出ます。
これが金利2％となると、元利均等返済では総返済額が4,174万円となるのに対し、
元金均等返済では4,053万円と121万円もの差が出ます。
これは、利息返済が多い当初も元金を多めに返済しているからで、最初の返済ほどかかる利息が
多いので返済額が多く、その後かかる利息が少なくなるので、返済額が減少していきます。
住宅ローンに詳しい方ほど、この返済方法を選択していることが多く、無理がなければ
利用したい返済方法です。
住宅ローン控除期間中は繰上返済しない
これは、昔のように金利が高い時代は、住宅ローン控除期間中でも繰上返済をして、
かかる利息を減らした方が有利だったのですが、異常とも言える低金利で定説が逆転
してしまいました。
現在の住宅ローン控除の控除率は、年末残高の1％です。仮に、年末残高が3,000万円あれば
30万円が所得税から減額されます。（引き切れない場合は一定の金額まで住民税も減額）
そして、住宅ローンの利率が0.5％だった場合、年間に支払うべき利息は15万円となりますので、
差引き15万円、控除の方が多いという逆転現象が起こっているのです。
従って、例えば1,000万円繰上返済して、年末残高が2,000万円となった場合、住宅ローン控除の
金額は20万円、年間に支払う利息は10万円となり、控除との差が10万円に縮まってしまいます。
つまり、住宅ローン控除期間中は無理に繰上返済すると、不利になるのです。
それよりも、繰上返済できるのであれば、その分を利率の高いネット銀行に預金しておき、
住宅ローン控除終了後に、まとめて繰上返済すれば効果的です。
以上、ご参考にして頂けますと幸いです。
