.jpg)
売却で、「買取」「媒介」は大きい差がある?
多くの不動産業者が不動産の売却する人に、従来の「媒介(仲介）」でなく、この数年「買取」を提案するのか？
「媒介」と「仲介」は言葉だけで、内容は実質同一です。法律(行政）嬢は、「媒介」と言っています。
「媒介」は、売手と買手の売買の中間に入って、又はどちらかの側の立場に入って、売買契約の締結、決済・引渡等をサポートする主業務です。
「買取」は、不動産業者が所有者から直接売買契約し、自己(業者）が決済・引渡を受け自己所有とし、次の買手に売渡すものが主体です。この買取は、殆んど一般の素人の人から、中古物件を買い取る。
◎「媒介」と「買取」の長短
|
項 目 |
媒 介
|
買 取 |
備 考 |
|
売 却 額 |
高 い
|
安 い |
20～30％の差 |
|
期 間 |
長 い |
短 い |
|
|
瑕疵担保責任 |
高 い |
薄 い |
|
|
手数料 |
必 要 |
不 要 |
媒介手数料 |
【何故、最近業者は「買取」を薦めるのか？】
1、最近は、中古の買取専門に扱う業者が急激に増えてきた。その答えは、媒介と比し比較にならない利益が入るからだ。
EX、中古マンションの例 相場3,000万円の場合、媒介手数料は、法令で制限が掛けられているが、買取にはこれが無い。
媒介手数料＝3,000万×3％+6万+消費税＝103.6万円
買取の場合＝3,000×75～80％＝2,200～2,400万円 この差平均700万円＝業者の粗利
2、買取と言っても、こう言う場合全て即現金で決済し、登記する事は少ない。
売買契約のみ行い、契約金（手付金）5～10％のみ売手(素人）より、決済は2～4ヶ月以上とし、資金負担を軽減する。
更に、登記も行わない。
この間に、買手を見つけ買手の資金（多くは紹介のローン）で決済する。
3、登記は、(新）中間省略と言う方法で行い、当然「取得税」も逃れる。
4、全額即現金で買取る業者もいるが、この場合は、資金は自己負担するため、上記の粗利は、800～900万となる。
業者にとって、この資金を金融緩和と低金利により、銀行は全額融資するのである。
街の中小業者までこぞって買取に走る。
5、もう一つの「儲け」は、売手の物件状態が、内装、設備の更新されて居なければ、”大幅なリフォームが必要”とされ
更に、ほぼ相場の50～60％で買い叩かれる。実際のリフォームを最低限とコストDownし”リノベーション済”として、相場より
１０％程度高く売りつける。この場合買価格と売買価格との差は50～60％ 粗利が1,200万円以上にもなる！大儲け！
後日、自分が売った物件の高い売りに驚き、”騙された！”と憤慨する客に対し、業者は”中古は不動産に限らず何でも買値の2倍です”と言う。
孫子の兵法：相手を良く知って、自分の状態を理解すれば、常に最良なり！！
