不動産法務サポートオフィス行政書士の中沢です。
老朽化した建物が土地上にあり、買主もその建物を利用するつもりがない場合、取引形態としては以下の２つの選択肢が考えられます。
- ・売主が建物を解体して引き渡す（更地渡し）
・現状のまま引渡して買主が建物を解体する（現況渡し）
売主にとって、更地渡しのほうが良いか、それとも現況渡しのほうが良いか、それぞれのメリット・デメリットを検討してみましょう。
（１）更地渡し
老朽化した建物を売却した場合、引渡し後に様々な不具合・故障が発見され、買主から損害賠償等を求められる心配があります（※瑕疵担保責任）。この点、建物を解体して土地だけを売買対象とすれば、少なくとも建物の瑕疵担保責任を負わなくて良いことになります。
デメリットとしては、土地の売却に先立って解体費用を負担しなければならないことや、解体作業のため代金決済まで時間がかかること等が挙げられます。
（２）現況渡し
更地渡しのメリット・デメリットの裏返しになります。
つまり、売主側で解体の手配をする必要がないため、代金決済を早期に行うことができることがメリットである反面、建物について買主から瑕疵担保責任を追及されるリスクがあります。
※なお、売主が宅地建物取引業者でない場合、当事者間の合意によって売主の瑕疵担保責任を免除することは可能です。
売主の立場で考えると、費用・手間をかけて解体するのは面倒なことです。そのために現況渡しを希望される方が比較的多いです。
しかし、引渡し後に買主が解体しようとしたところ、地中埋設物によって想定を超える解体費用が必要になってしまった場合等、トラブル・紛争が生じることも少なくありません。また、そのようなリスクがあるが故に、買主側は初めからその分だけディスカウントしていることが多く、更地渡しのほうが費用がかからず売主に有利とは言えません。
結局のところ、解体にまつわるリスクをどのように売主・買主で負担するかにより、更地渡しとするか現状のまま引渡すかを決めることになるわけですが、これらのメリット・デメリットをよく認識したうえで、契約書上での取り決めをしなければならないでしょう。
