不動産鑑定評価基準3 価格形成要因
不動産には価格形成要因という考え方があります。これは不動産の効用・不動産の相対的希少性・不動産に対する有効需要の三要素に影響を与える要因のことを言い、不動産の鑑定評価においてはこの価格形成要因を十分に分析・考慮する必要があるとされています。価格形成要因はさらに次の3つに分けることができます。
1.一般的要因
経済社会における不動産のあり方および価格水準に変化を及ぼす要因のことを言い、自然的要因・経済的要因・社会的要因・行政的要因に分類されます。例えば社会的要因として人口の増減、行政的要因として不動産にかかる税制の運用・改正などがあります。
2.地域要因
規模や機能といった各地域の特性を形成し、当該地域に所在する不動産の価格に全般的な影響を及ぼす要因のことを地域要因と言います。宅地地域における交通施設の状態や農地地域における土壌の状態などが好例となります。
3.個別的要因
不動産に個別性、つまり独自性や特徴を形成させ、もって不動産の価格形成に影響を及ぼす要因であり、個別具体的に分析する必要があります。分かりやすい例としては不動産における日照の程度や商業施設と不動産との距離などが挙げられます。
不動産鑑定評価基準4 価格に関する諸原則
不動産の鑑定評価においては原則となる考え方があります。すなわち予測の原則、需要と供給の原則、代替の原則などの考え方ですが、鑑定評価において特段の重要性を有し、大原則とも言うべきものが「最有効使用の原則」です。これはつまり、ある不動産の状態・特性や現在の社会情勢および法規、合理的に考え得る不動産の利用法などを客観的に鑑みて、当該不動産の効用が最も発揮できる利用目的に供する際にどれくらいの価値になるか、ということを基準にするという考え方です。しかし、実際の不動産の利用がこの「効用が最も発揮できる利用目的」で為されていない場合も多く、その点は留意すべきとされています。
