区分所有建物とは
例えば分譲マンションのように1棟の建物の内、構造としていくつかの部分に区分された箇所で、独立して住居や事務所などの用途に供される箇所を有する建物を区分ごとに所有される建物、つまり区分所有建物と言います。また、この区分所有建物は専有部分と共用部分に分けられ、共用部分を除く各個の区分にそれぞれ帰属する所有権を区分所有権と言います。よって、マンションの各戸はこの区分所有権によって各所有者の所有物となっており、売買の際には「専有部分の区分所有権を売買する」ということになります。
専有部分と共用部分
専有部分と共用部分について、もう少し細かく見ていきましょう。専有部分とは前述の通り、区分所有権の目的となる建物の部分、つまり独立して住居や事務所などとしての用途に供される部分のことを言います。すなわち、居住している各戸、部屋自体のことです。そして、共用部分とは専有部分以外の建物の部分のことを言います。しかし、共用部分はさらに法定共用部分と規約共用部分に分けることができます。
1.法定共用部分
マンション自体のエントランスやエレベーター、階段などの当然に共用部分とみなされるものを法定共用部分と言います。
2.規約共用部分
マンションの一戸を管理組合の集会室や管理人室にしている場合など、本来専有部分である区分を共用部分と規約で定めているものを規約共用部分と言います。
ここで問題となるのが、法定共用部分は登記の必要が無いのに対して規約共用部分は登記の事実が無ければ第三者に対して共用部分であることを主張できません。そこで通常は登記が行われる訳ですが、この登記があるが故にマンションの各戸を売買する際に規約共用部分の持分が付いてくることで、所有権移転登記の登録免許税が増額される場合があります。高額にはならないでしょうが、費用の増減はトラブルの元ですので、よくよく把握しておきましょう。事前に諸所の登記事項を確認しておき、不動産会社に相談しておくことをお勧めします。
