不動産を引き渡した後の責任について
不動産会社との媒介契約から売却活動の開始、内覧や買付、売買契約に決済・引き渡しと多くの過程を経て、ようやく不動産の売却は完了します。しかし、ここまでだけでも大変であるにもかかわらず、売主には不動産の売却後も付いて回る担保責任というものがあります。
売買契約において、売買の対象である物件（土地、建物など）に権利や物の瑕疵=欠陥があった場合に、売主が買主に対して負う責任を担保責任と言います。この担保責任は売買が基本的に金銭などを通じて有償で為されることを理由に、物件に本来備わっているべき性質が欠けていることによって生じる対価的なアンバランスの発生を防ぐべく、売主に故意や過失が無くとも発生するとされています。この担保責任の内、今回は物に瑕疵=欠陥があった場合の売主の担保責任、瑕疵担保責任について解説していきます。
物の瑕疵に対する責任、瑕疵担保責任
売買の対象となった物件に隠れた瑕疵、つまり取引において常識的な範囲の注意をもってしても認知できないような瑕疵が見付かった場合に売主が負う担保責任を瑕疵担保責任と言います。買主側からは瑕疵担保責任を理由として「損害賠償の請求」および「その瑕疵のために売買の目的が達成できない場合の契約解除」が行えます。なお、この責任追及の権利は隠れた瑕疵が発覚してから1年以内に限り行使できると民法で定められています。つまり、いつ隠れた瑕疵が発覚するかが分からない状況においては、少なくとも損害賠償請求権が時効を迎えると考えられる引き渡しから10年が経過するまで売主は安心することができないということになります。これは買主からすれば心強いでしょうが、売主からすれば心理的な負担などは相当なものになると推測されます。例えばシロアリ被害など売主も知らなかった物件の欠陥は中古物件に付き物だからです。そこで、売主の負担を合理的な範囲まで軽減するために、売買契約において瑕疵担保責任についての特約を設けることができます。これにより例えば売主の瑕疵担保責任の期間を引き渡しから3ヶ月などに限定することができます（売主が個人の場合）。この特約は売主と買主の合意により設定できますので、売主とすれば両者が合意できる範囲かつ出来るだけ短い範囲で瑕疵担保責任の期間を設定することが重要となります。
