前回は、FRBの利上げが住宅ローンにどう影響するか？という緊急のテーマでお伝えしました。今回は「収益区分マンションを高値で売る秘訣」というシリーズの第4回「最も高い金額で買ってくれるのは？」をお伝えします。
今日はクリスマス。皆さんのクリスマスはいかがでしたか？私は、ミサに参加して、聖歌「あめのみつかいの」を歌ってきました。どこまでも伸びていくような「グローリア」の旋律が大好きです。
商業的には10月のハロウィンが終わったら、すぐにクリスマス商戦。休むところを知りませんね。そして最近の造語「クリぼっち」。これも商業ベースで、お一人様でもクリスマスを楽しめる様、クリスマス商品を揃えたわけです。でも、街にクリスマスソングが流れるのは、平和の証明。そして、昨日、今日だけは、クリスマス本来の意義に立ち返り、少しでも周りの方々と、慈しみを分けあいたいものです。
では、今回は収益区分マンションを高く売る方法4、最も高い金額で買ってくれるのは、をお伝えします。
最も高く売れる先は？
前回もお伝えしましたが、不動産投資の最終リターンは、毎月の家賃収入である、ストック収入と買った時より売却価格が高くなるようなキャピタルゲインの両方で判断します。すなわち当たり前のことですが、キャピタルゲインが最後の不動産投資の成功の鍵を握るわけです。
では、出口戦略を最大化するため、自分の物件を誰に売却するか。そして売却時に、今の経済環境、不動産市況化では、誰が一番高く買ってくれるか? という見極めを行う必要があります。
例えば、同じマンションの中に複数の売り物件があったとしましょう。しかしその中でも、階数、部屋の向き、間取り、内装の痛み具合の違いなど、部屋ごとに全く異なります。その特徴によって買主が変わってきます。
買取業者は本当に買いたたくだけか？
不動産の業者が買主になった場合は安く買い叩たたかれる、というイメージをもっている人も多いと思いますが、現在の市況では、必ずしもそうではありません。
その理由は、マイナス金利の影響で、金融機関の事業融資が下りやすい状況になっているからです。
買取会社もすべて自前で買い取り資金を準備できるわけではありません。
昔のリーマンショックの後、金融機関は不動産業者に融資をほとんどしなかったため、業者が高値で買い取ることはほとんど不可能でした。しかし、今は、マイナス金利下で各金融機関が少しでもマージン（利益）が取れる先を吟味したところ、不動産業者が有力貸出先として現れたのです。
ただし物件によっては、買取会社が扱わないものもあります。たとえば1Fの物件、旧耐震基準の物件、エレベーターがない5階の区分マンションは、金融機関の評価が低いので目線が合わない物件となってしまいます。従って、そのような収益区分マンションの売却をお考えの場合は、一般エンドユーザーや投資家に対して売却することを考えた方が良いでしょう。
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