区分マンションを高値で売る秘訣３　代金決済と引き渡しとは？

最近は、めっきり寒くなりました。読者の皆様お変わりありませんか？　

実は東京の一番日暮れが早い時期は「冬至」ではないんですね。今頃なんです。明日から少しずつ日暮れが遅くなります。これからクリスマスに向けて、楽しいイベントが目白押しかもしれません。では、今回のお話は、売却のステップ4から、、、

 

代金決済と登記

売却先が見つかり、いよいよ代金決済となります。

【ステップ4】決済、引き渡し

まず、売買仲介業者が、売り主と買い主の日程調整を行い、代金決済期日を決めます。決済場所と時間を決めて、売主、買主の都合をすり合わせます。

そして代金決済方法の調整を行います。建物管理会社に管理費清算月の確認、賃貸管理会社に家賃清算月の確認と、賃貸契約書原本・鍵などの取り寄せを行います。

オーナーチェンジにより、現賃借人に対して、迷惑がかからないよう、今までと手続きが異なる点を少なくしたいところです。

決済金清算書、引き渡し登記関係必要書類の作成、送付は同時に行います。

代金決済の立会いと確認は、司法書士が責任をもって立ち会います。

普通の方々には、司法書士の仕事はあまりなじみがないと思いますが、不動産登記や会社登記、相続関連の登記、少額のお金に関する紛争調停などを業務として行います。

よくあるパターンは、新たなオーナーとなる買主が金融機関を使うケースでは、金融機関指定の司法書士が立ち会うケースが多いです。

次に売主は、もし残債があれば、借入先の金融機関へ完済申請書の提出と完済金額の確認を行います。そして決済金清算書を確認して、もしまだ完済するための金額が不足している場合、資金の準備を行います。

買主が業者であれば、ローンの審査を待つ期間がないため、決済はスムーズです。ローン特約条項などもありません。

中間省略とは？

仮に買い側が業者であった場合、中間省略という形式で登記を行う場合があります。

本来、不動産取引においては、買主である業者へ所有権移転登記をするのですが、中間省略の場合、登記保留のままで決済をします。これを行う理由は、業者が登記費用をセーブしたいからです。業者はだいたい2〜3カ月の間にその次の買主を見つけて、登記移転をさせて転売を行います。もちろん、次の買主が見つからないこともありますが、売主側においては売買契約が成立していますので、この決済に関しては、通常通りの流れになります。

■中間省略登記

2005年に不動産登記法が改正され、中間省略登記を行うことができなくなりました。そのため現在行われている中間省略登記は、「新・中間省略登記」と呼ばれるもので、正式には「第三者約款付き売買契約と呼ばれています。

通常はA（売主）→B（不動産業者）→C（買主）と不動産の所有権を移転させますが、新・中間省略登記の場合、A-B、B-Cの間には売買契約は存在しますが、Bの不動産業者は登記名義人にはならずA→Cに直接名義を変更できるので、中間者であるBには、登録免許税、不動産取得税が課税されません。