前回は、「収益不動産をいかにして高く売却するか、その2」というテーマでお話ししました。今回から収益区分マンションにスポットを当て「区分マンションを高値で売る秘訣、その1」と題してお伝えします。
不動産の売却の成否が、投資の勝ち負けを決める
2020年の東京オリンピックに向けて、不動産価格の高値が続いています。しかし一方、もうすでにピークは過ぎ、下落傾向に入ったとの見方もあります。
そんな状況下において、そろそろ収益マンションの売却を考えようか、という方々に対して、これから数回にわたり「高値売却」の秘訣をお伝えしてまいります。
不動産投資の手段やメリット、デメリットなどいろいろな情報がネットや書籍で見ることが出来ます。しかしそれは主に物件の買い方が中心で、売却の方法などについて書かれているものはあまり多くはありません。
不動産投資の成功の秘訣は、出口戦略まできちんと描けているかどうかが重要なポイントとなります。
従って売却の仕方がわからないので、結局不動産業者に任せることになってしまいがちです。
しかし、最後の売却のところで思い通りにいかなかった場合、その不動産投資自体が「負け」の投資となってしまう可能性が大いにあります。
そこで、業者の言いなりにならない様、最低限の知識を身に着ける必要があるわけです。これからこの連載において、不動産投資の勝ち組になるための売却の秘訣をお伝えしていきます。
売主と仲介会社が結ぶ「媒介契約」の種類
いよいよ、お手持ちの不動産の売却を決断したら、不動産オーナーと不動産の売買仲介会社が仲介依頼の契約を交わし、正式に売却へ向けて動き出します。契約には、次の3種類があります。
【ステップ1】 媒介契約の種類
売り主と不動産の売買仲介会社が結ぶ媒介契約には、3つの形態があります。
① 一般媒介契約
一度に複数の仲介会社と同時に契約すること。
もし依頼者自身が見つけた買主（親戚・知人など）に売却する場合は、不動産業者を仲介人とする必要はありません。
一見すると、多くの仲介業者が多く入るので、いろいろなルートで情報が行き渡ると考えがちですが、情報の交通整理が大変、業者の方で、売却の力があまり注がれない、などのデメリットもあります。
② 専任媒介契約
1社のみと契約を行い、他社には依頼できません。
依頼を受けた仲介会社は、物件情報を不動産流通機構（レインズ）に登録し、売主に対して2週間に1回以上の状況報告が義務付けられています。このレインズは不動産業者しかみることが出来ない、クローズドなシステムです。後述する専属専任と似ていますが、売主が買主を見つけた場合は、不動産業者を仲介人とする必要はありません。専任媒介契約の契約期間は通常3カ月となり更新可能です。
③ 専属専任媒介契約
専任媒介と同様、売却を1社だけに任せます。
自分で買主を見つけることも可能ですが、依頼した不動産業者を通して取引することが義務付けられています。売却依頼された物件情報を5営業日以内に「レインズ」に登録し、また、販売活動の状況についても、1週間に1回以上の頻度で売り主に報告することが義務付けられています。媒介契約の有効期間も通常3カ月となり、更新は可能です。
まずは、業者に売却依頼する形態を知って、少しでも有利な条件で話が進めることが、成功への第一歩となります。
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