住環境の変化における瑕疵担保責任に注意
不動産売買において、不動産の重大な欠陥などについては瑕疵担保責任というものが発生します。
重要事項の説明として買主が納得した上で契約がなされていれば問題ありませんが、もし説明不足だった場合は、損害賠償や契約解除等の事態になりかねません。
この瑕疵担保責任の追及内容について、不動産の中や土地だけでないケースがあるので、その点について触れていきましょう。
●買主が望んだ周辺環境が変化した場合
不動産の周辺環境は、不動産の買主にとって購入を決める重要な点です。この周辺環境が購入してまもなく変化してしまい、買主の望まないものになってしまった場合にも瑕疵担保責任が発生します。
売主はこの点を事前に買主から希望を聞いていた場合には、購入が決定した時点における周辺の住環境の変化があることを調査しておく必要があるでしょう。
多くの場合は不動産仲介業者が担ってくれますが、無用なトラブルを防ぐためにも不動産のある区画については把握しておくのが理想です。
特に近隣にマンションなどの高層建築物が建つ場合は注意が必要になります。
●購入者の感じ方によって瑕疵となる場合がある
不動産の購入者にとっては、周辺環境の変化を気にしない人もいますが、住環境の変化に敏感な人の場合は時として瑕疵担保となることもあります。
これは隠れた瑕疵担保として、「環境的瑕疵」という判断をされる可能性があるようです。
もちろんこれはケースバイケースですが、「買主が周辺環境を含めて売買を目的とした」とみなされる特別な事情がある場合に多くみられます。
●きわめて難しい問題になる環境的瑕疵
この他にも近隣での自殺や事件が発生した場合における「心理的瑕疵」、法令の規制により土地利用が制限される「法令上の制限の瑕疵」などもあります。
これらすべての瑕疵問題に関しては、事前に売買契約の時点での説明義務がありますが、状況により責任となるケースとならないケースがあるので、必要に応じて弁護士などに相談しましょう。
