二世帯住宅の建築では、父親名義の土地に子供世帯がローンを組んで二世帯住宅をたてるというケースが多々あります。
この場合に、親世帯の父親がなくなり母親が土地の名義を引き継ぐことがあります。これは問題が表面化しません。しかし、母親が亡くなった時に、唯一の財産が土地だけの場合に、兄弟姉妹と「平等」という名のもとに共有名義にすることは争いの種となります。
【不平等な利用価値】
土地は、利用してはじめて価値があります。利用できない土地は、固定資産税や管理する費用がかかるだけの負の財産です。
例えば、兄弟二人のうち長男が、親名義の土地に住宅ローンを組んで二世帯住宅を建築し、両親と過ごすことはとても素敵な親孝行です。
しかし、父親がなくなり、母親が亡くなった時に、長男と弟で「平等」として１／２ずつ所有したらどうでしょうか。長男は自宅の敷地として利用価値があります。一方は使うことができない財産となります。兄弟が仲良く、弟が生活に余裕があれば問題ないかもしれません。しかし、弟が金銭に困ったときに利用価値のない土地を兄に「買い取ってほしい」という話が出て来る可能性はあるでしょう。
その時に、土地に余裕があれば、分割し一部を弟が売却することができます。これは「現物分割」になります。
また、兄に資金があれば弟が持つ所有権を買取ることができます。これは「代償分割」になります。
しかし、土地に余裕がなくて兄に買取る資金もない場合はどうでしょうか。
一番かなしい結末は、兄弟で争い、土地と建物を売却して弟に財産を分けることです。これは「代金分割」になります。
さらに、次男がなくなった場合を考えます。土地の共有所有権は、弟の分は弟の相続人である妻や子供が所有者となります。
そうなれば、土地の所有権を「買い取ってほしい」と請求される可能性があります。
兄弟との共有名義は、将来のことも考えるとやってはいけない選択肢です。
【将来の相続を考えた親子の共有名義】
共有名義でも、二次相続を視野に入れて親と子で共有名義にする方法があります。
例えば、パターン１の場合をご覧ください。
相続人である母親と兄弟AさんとBさんの３名で３ヶ所の不動産を全て共有名義にした場合に、母親が亡くなり同様に持分を平等に分割した場合は、それぞれの土地をAさんとBさん二人で１／２ずつ所有することになります。
パターン２の場合は、母親が亡くなった時の二次相続も考え、相続人が何を引き継ぐのかを事前に決めて、それぞれを母親と共有名義にします。
この場合は二次相続が起きたときでも相続人間で遺産分割協議もスムーズに行われ争うこともなくなります。
共有名義の不動産がある場合は、次世代に引き継がず自分の代で解決することがベストです。
