石井くるみの民泊最前線
民泊のための不動産を購入する時には、通常の不動産取引とは別の知識が必要です。今回は法人となっている民泊物件の場売買に関して紹介します。(リビンマガジンBiz編集部)
【シリーズ】民泊を目的とする不動産売買の留意点
第5回 民泊を目的とする不動産売買の留意点
売買以外の選択肢－M&A手法の活用
前回まで解説した通り、民泊物件の売買には、新たな許認可の申請、様々な有形・無形の資産の譲渡に関する交渉といった複雑な論点があり、当事者である売主・買主はもちろん、その仲介に携わる宅地建物取引業者にも大きな負担がかかります。
この点、民泊物件が法人によって所有されている場合には、「株式譲渡」「吸収分割」「新設分割」といった、旅館・ホテルのM&Aで用いられる手法を活用すると、売主・買主の双方にメリットがある円滑な事業の承継が可能となります。
株式譲渡
株式譲渡は、民泊物件を所有する会社の株式（合同会社の場合は持分）の全部を、売主から買主に譲渡する方法です。
民泊物件の所有者及び旅館業の営業者に変更はない（いずれも譲渡対象となる会社が継続して所有し、営業する）ため、不動産売買と比べて、①新たな旅館業の許可申請が不要となる、②物件に付随する資産や契約は包括的に承継される、③不動産流通税（不動産取得税、登録免許税）の負担が生じないといったメリットがあります。株式譲渡の結果、会社の代表者が変わった際には、十日以内に新しい代表者の氏名を都道府県知事等に届け出ます（旅館業法施行規則4条、同規則1条1項1号）。
株式譲渡は、民泊物件の譲渡において、最もシンプルかつメリットの大きい手法ですが、対象会社が民泊物件の所有以外の事業を営んでいる場合には、会社持分を直接譲渡することはできません。そのような場合には、会社分割（吸収分割又は新設分割）の手法を検討します。
吸収分割
民泊物件の譲渡において、吸収分割とは、売主の会社が所有する譲渡対象の民泊物件とそれに付随する権利義務の全部または一部を、買主の会社に包括的に承継させる方法をいいます。
許認可に関しては、分割について都道府県知事等の承認を受けたときは、分割により旅館業を承継した会社は、営業者の地位を承継します（旅館業法3条の2）。この承認申請は、分割契約書が株主総会等で承認された後、分割登記の前に行わなければなりません。分割登記後の承認申請は認められず、新たに許可申請が必要となる点に注意しましょう。
また、会社分割では民泊物件の所有者が変わるため、新たに所有者となる買主の会社に、不動産流通税の支払義務が生じます。ただし、一定の要件を満たす場合には、不動産取得税は非課税となります。
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