不動産売却のはじめの一歩
不動産を売却しようと思い立ったとき、まず何から手を付けようと考えますか。
多くの方にとって不動産売買は日常の行為とは言い難いため、手始めに何をしたらよいか戸惑うことも多いでしょう。
不動産売却の場面で、最も重要なことの一つは“その不動産が一体いくらで売却できるのか”という客観的価値の把握です。
インターネットの普及した現代では、地場の不動産屋に駆け込むという手段を用いなくても一括査定サイトの利用により複数の業者に同時に査定を依頼して短期間で手早く結果を知ることができる、という便利なシステムが存在します。
そこで今回は、この売却査定において提案として取得した売却査定書を、実際の判断に際してどのように位置づけていくことが良いか、というテーマで考えてみたいと思います。
売却査定書の合理性
不動産を売却しようとするオーナーが一括査定を行い、査定結果が手元に届いたとします。これを開封するとき、真っ先に見るのはやはり“査定額”ではないでしょうか。この額を手掛かりに物件の客観的価値を把握しようとするからです。
この査定書が複数の業者から得られた数冊のものであれば、この複数の査定額をさや寄せし大体の価格を探ろうとする方もいるでしょう。あるいは、査定額だけを見て、それ以外の書類の内容には目もくれずという方もいるかもしれません。
しかし、査定書の記載内容で真に重要なのは、業者の提案した査定額ではなくその根拠なのです。
なぜなら、不動産には実際に売りに出してみなければ、どういう人がどういう価格で買うかという点は全く分からない……いわば水物という側面があるからです。
このため、売却査定書を構成する内容は、あらゆる根拠を用いてその不動産がどういう価格になるかを分析する“非常に合理性に満ちたもの”となっています。
査定書の中身を知る
売却査定書の中身を知るためには、この査定書を作るために必要となる書類を把握するのが手っ取り早いです。この中身が査定書作成の根拠となるからです。この代表的なものが登記事項証明書（登記簿謄本）と重要事項説明書です。
これらを照らし合わせ、所在地や権利者等を除いて価格査定の根拠となる代表的な項目だけを抜粋してみると、土地なら例えば、面積、建ぺい率、容積率、交通の便、都市計画、用途地域、また建物なら地目（宅地等）、構造、種類、評価面積など、が挙げられるでしょう。
そして、これら客観的な物件概要やデータに、公示価格や路線価、近隣の取引事例などの客観的データを加味し、単価や算定価格をできるだけ正確に求めていくのです。
ときにはその物件の立地等のメリット・デメリットなども挙げた考察を含めることで、査定価格の算出根拠に入れる場合もあるでしょう。
こうした客観的情報と客観的評価、それを元に主観的な評価を加味して算出した結果が価格査定書なのですから、その内容にはあらゆる根拠がちりばめられているのはむしろ当然といえるでしょう。
価格査定書の位置付け
冒頭に述べたように現代では、一括査定サイト等を用いて短時間に複数の査定結果を得られる以上、個人が査定書の内容を隅々まで把握しようとする必要はない、と思われるかもしれません。
ただ、上述のように査定書の内容が合理性に満ちた根拠の宝庫であり、少しの知識でその根拠を把握することができるのなら、これを利用しない手はありません。
自分の不動産がいくらで売れるか、という価格への関心から一歩踏み込んで、なぜその価格になるのか、まで把握できるようになることは、たった1回の取引でも満足な結果を得るための大切な行動といえるでしょう。
