不動産共有の仕組み
不動産を所有する場合、典型である単独所有とは別に共有という形態があります。
これは、夫婦や親子・兄弟あるいは近しい者同士でお金を出し合って不動産を購入した場合などの他、相続によっても発生する所有形態です。
この共有は、ある不動産の部分を数人で合わせて所有するイメージがありますが、法的には共有者各人がその不動産全体を所有するのであり、それぞれの権利は“持分”という形で把握され、持分の売却などの処分も自由に行えます。
また、不動産登記上も共有持分の内容と持分権者の氏名はきちんと公示（共有名義）されることになっています。
共有の権利内容と制限
ところで、この共有による所有形態は、単独所有との比較では“避けたほうが良い、早期に解消されるべき”などと、一般には紹介されることが多いです。
その理由としては、“権利状態を複雑化させ処分しにくくなる”点に加え、“権利者が増えることで余計なコストが発生する”点、が挙げられます。
前者は例えば、Aが死亡しその子BCが建物を共有した状態のまま、Cが死亡してその子DEがCの持分を相続した、というケースで考えると、１つの建物に対する権利者は共有者のBDEの3人となり、各々が持分に基づき建物全体を所有することとなり、売却等の譲渡や使用も事実上行いにくくなるという状態が発生することになります。
民法の規定では、共有物の全部につき、変更（処分）には共有者全員の同意が必要（251条）、管理は（持分の）過半数で決し（252条）、保存行為は単独で可能（252条但書）等と定められており、共有物全体を売却したい場合などには大きな制約が生じるわけです。
また後者の例では、夫婦で共有する不動産を処分する場合や、それを担保にローンを組む場合でも、それぞれの名義での手続きやそれに伴う費用が発生することになります。
不動産の共有は速やかに解消されるべき！？
このようにみると、不動産の共有状態は不安定かつ高コストであるから、共有形態による取得は避けるべき、あるいは、現在ある共有状態は早期の持分売却等によりできるだけ速やかに解消すべきではないか、などと思えてくるはずです。
しかし、この結論が常に正しいと言い切れるでしょうか！？
本稿の目的は、共有という権利形態の基本を抑えつつ、速やかに共有を解消するための売却等を行うことが正しいか、という真実に迫ることです。
そこで、次稿②において、“共有にも思わぬメリットが！？”という内容をご紹介します。
鍵となるのは、“不動産の売却時”です。
