不動産投資は怖いものなのか？
東京オリンピック、アベノミクス、ゼロ金利政策…ここ数年、経済市況の盛り上がりをみせる言葉が飛び交う中、不動産投資もまた非常に活発になされています。
このような中、不動産だけは未だに怖い…、借金は嫌い…と不動産投資をネガティブに捉える方も依然として数多いようです。
これは、金額の大きい取引＝不安というイメージから来るものであり、不動産が日常の取引の対象と比べ馴染みにくいこと自体は確かに否定できません。また、借金はするべきではない、という負のイメージがあるほどそれだけ金額の大きい不動産が敬遠されるのも頷けます。
しかし、これは純粋に投資という視点で考えてみたときにも当てはまる事柄でしょうか。
ここでは、不動産投資が有する真の利点を考えてみたいと思います。
不動産投資を推奨するキーワード
昨今のように不動産投資が活発になる中、これに関連する投資を勧める書籍や記事などの情報は数多く存在します。特に、不動産投資を後押しするために、他の金融商品などと一般的に区別・比較して投資のメリットを示す事例や推奨用語もまた多数見かけられます。
この代表的なものとしては、①不労所得の形成、②年金・保険の代替、③インフレに強い、④相続税対策、等々は大抵の不動産関連の書籍やセミナー等において幾度となく紹介されてきた事項であり、これらはいずれも不動産投資の利点を正しく捉えています。
もっとも、あらゆる投資や金融商品の枠内で考えたとき、これら①～④を実現する他の選択肢や組合せも考えられることから、いずれも不動産投資に特有の利点というには決め手に欠けるような気がするのです。
最大の利点は借入を通じて利益を生み出す仕組み作り
不動産投資の決定的な利点を上げるとすれば、それはやはり“融資を背景にした資産形成”ということに尽きるでしょう。
事実、私自身が不動産投資に踏み出すに当たり最も心を動かされた言葉でもあります。
自己の元手（自己資金）や属性（年収）に加えて融資という他人（金融機関）の資本の助力を得て本来自己の力ではおよそ実現不可能だった最大利益を生む仕組みを作り上げる、という手法であり、レバレッジ効果といわれることもあります。
例えば2000万円の自己資金に加えて8000万円の借り入れを行い（金利2%）、1億円の物件（表面利回り8%）を購入して、ほぼ満室で稼働させた後に6年で売却し借入と経費を精算という設例で考えた場合、この6年間を当初の2000万円のみを単純に運用した場合との比較で考えれば投資効果の差は歴然でしょう。
借入をどう考える！？
もっとも、融資を背景にした資産形成である以上この過程内に借入という行為は必須です。この借入をしなければ、単なる現金による不動産の購入に他ならず、他人資本による利益向上という投資のレバレッジ効果が生じないからです。
この意味で、冒頭に述べた不動産投資を敬遠される方々の中で“たとえどんな局面でも借金だけは絶対に嫌だ”という方には不動産投資は本来不向きなのかもしれません。
ただ、一般に借金は敬遠しながらも、上記資産形成の仕組みを理解した上で“借金にも意義がある場合がある”との感覚に到達できる方であれば、むしろ不動産投資のスタートラインに立てる方といえるでしょう。
