島﨑弁護士の「底地の気になるソコんとこ」
不動産の中でも、底地にまつわるトラブルは非常に多いです。
不動産に関する問題を多く取り扱う、半蔵門総合法律事務所の島﨑政虎弁護士に、実際に起きた事例や解決方法を紹介していただきます。
今回は、借地・底地トラブルの中から、建物買取請求を受けた場合の事例をご紹介します。（リビンマガジンBiz編集部）
（画像＝写真AC）
＜相談例＞
地主「借地契約の期間満了を迎えたので、借地人に更地にして出て行ってくれと伝えました。すると借地人が、『出て行くから建物を買い取ってくれ』と言い出したんです。ひどいと思いませんか」
弁護士「それはですね…」
今回は、借地人からの建物買取請求について解説します。
建物買取請求権とは？
借地契約が期間満了によって終了した場合、借地人は地主に建物を買い取らせることができます。
この地主に建物を買い取らせる権利を、「建物買取請求権」と言います。
この制度は、「借地人を保護し、建物という経済的価値の大きいものを解体させることによる社会的損失を防止するために設けられた」とされています。しかし、老朽化した建物が増加した現代においては、地主に過度の経済的負担を負わせる制度となってしまっています。
建物買取請求権は一方的に行使できる
通常の不動産売買は、当事者双方（売主・買主）が合意しなければ成立しません。
しかし、建物買取請求権は地主の意向にかかわらず、強制的に売買契約を成立させることができます。
こういった場合、ほとんどの借地人と地主の間で売買代金額について意見の食い違いがあります。それは、借地法の条文が「時価」というあいまいな定め方しかしておらず、明確な基準がないためです。
売買代金についてお互いが合意に至らない場合、訴訟によって裁判所に代金額を決めてもらうことになります。
建物買取請求権は特約で排除できない
建物買取請求権は、地主にとって意に沿わない不動産買取を強制される制度です。そのため、契約時に建物買取請求権を排除しておきたいと考える地主さんもいます。
しかし、建物買取請求権を定めた規定に反する特約は、法律上無効になってしまいます。個別の特約によって避けることはできません。注意が必要です。
建物の金額の定め方は？
しかし、建物買取請求権は必ずしも借地人だけに有利な制度ではありません。
むしろ、借地人にとっては「実質敗訴」とも言われる性質があります。それはなぜでしょうか。
この点と、建物の金額の定め方については、次回の「弁護士が助言する建物買取請求への対応 その2」で詳細に解説します。
まとめ
建物買取請求権は借地人の権利です。
契約書で合意しても排除できず、借地人が一方的に行使できるので注意が必要です。
建物買取請求の基本的な点については、以下のウェブサイトに詳しくまとめてあります。併せてご覧いただければ幸いです。
【建物買取請求権の基本・要件・趣旨】】
https://www.mc-law.jp/fudousan/2134/
【建物買取請求権の行使の効果＝形成権】
https://www.mc-law.jp/fudousan/23377/
