不動産を売却し譲渡益が出た場合
マンションなどの不動産を売却し譲渡益が出た場合は、譲渡所得と言って所得税がかかってきます。まずは課税される譲渡所得の求め方をご説明していきます。■譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除＝課税譲渡所得金額といった上記のような計算式で譲渡所得を出します。細かく見ていくと『譲渡価格』とは売却した価格のこと。そして取得費はマンションを購入・増築などした費用です。ただし！土地の購入額は変わりませが、建物の取得費は減価償却によって年々価値が下がっていくため、条件や年数によって購入した価格からは時間の経過とともに下がっていきます。そして譲渡費用、すなわち不動産を売却するのに費やした価格を引きます。そして、ここで計算式は終わりではありません。最後は特別控除といって居住用のマンションなどの場合は、3,000万円までの控除が受けられる場合があります。■そして所得税の額を求める式『課税譲渡所得×税率＝納めるべき所得税』となっています。もしも課税譲渡所得がプラスになったら、この計算式で納めるべき所得税を導き出します。
マンションを売却して利益が出た！は稀な話
ここまで譲渡所得の計算式を見てきましたが、あることにお気づきになった人も多いのではないでしょうか。そう・・・マンションを売却して譲渡益が出ることは稀なケースだということを！実は物件が古くても、超がつくほどの人気マンションでない限り、購入した価格を上回ることは滅多にありません。もちろん人気のマンションも存在しており価格も上昇していますが、超高級マンションでない限りせいぜい上昇率は10%程度・・・。また価値が仮に上昇していたとしても、特別控除が利用できれば3,000万円を超えなければ所得税はかかりません。要するに特別控除の制度がなくなり、バブルでも起きない限りは大丈夫ということです。
結論！むしろ譲渡益を出すのは困難
実際に譲渡益を出すのは難しいマンションの売却。古いマンションが高く売れればたしかに利益は出ます。しかし、取得費を出すために減価償却費込みで計算するので、年数が経過しているほど譲渡益が出やすくなるのは事実ですが、実際には不動産の売却価格も築年数を経るごとに下がっていくため譲渡益が出るのは稀なケース。また譲渡費用として仲介手数料なども売却価格からマイナスできるので、滅多に利益が出ないようになっています。
