収益物件は賃借人を立ち退かせないでも高額で売れる場合がある

　アパートの一室の立ち退きを条件として第三者に2億円で売却することで売買契約を結んでいた方が私ども弁護士のところ相談に訪れました。アパートの住人の一人が一向に立ち退きに応じず、さらに法外な立ち退き料を請求してきたとのことでした。

　そこで、困った相続人は早急に売買代金の決済をしたいため、アパートの住人を立ち退かせるよう私たちに相談したのです。　ただし、売買契約には、平成○年○月末時点で立ち退きの見込みが立たない場合等は売主が解除できる旨の約定がありました。　賃貸アパート、マンションなど収益物件として活用されている場合、売却したくても入居者が立ち退いてくれないというトラブルが起こる　ことが予想されます。　また、こうした立ち退きを巡るトラブルでは、入居者が、法外な立ち退き料を要求してくることが珍しくありません。この事例でも、賃料が6万円であったにもかかわらず、500万円の立ち退き料を求めてきました。　しかし、相談者は、入居者を立ち退かせるために、そこまでの金額を支払わなければならないことに抵抗感を抱いていました。そこで、私は、不動産の処分方法について、根本的に見直すことをお勧めしました。　実は、売買契約で合意していた2億円というアパートの代金は、物件の資産価値を十分に　調査したうえで導き出されたものではありませんでした。つまり、他の業者にあたれば、さらにはより高い金額で購入してくれる買い手も現れる可能性があると考えたのです。そこでまずは、もとの買主との契約条項に則り、契約を解除し、改めて別の買主を探してみました。すると思っていた通り、「2億1000万円で購入したい」という業者がすぐに現れました。しかもその業者は「入居者が出ていかなくてもかまわない」と言ってきたのです。　もし、当初の契約条件で決着をつけるしかないと思い込んでいたら、最終的には、入居者を立ち退かせるために、500万円を支払っていた可能性が高いでしょう。その結果、2億円の売却代金を得ることができたとしても、実質的には、500万円を差し引いた1億9500万円しか手元には入らなかったことになります。　しかし、当初の契約にこだわらず、発想を転換して、新たな買い手を探したことにより、　立ち退き料を支払うことなく、なおかつ当初想定していた金額よりも1000万円多い2億1000万円で売却することができたのです。　不動産を売却する必要がある場合、このケースのように立ち退きを拒む入居者がいるなど悪条件があるとつい資産価値を低く見積もってしまいがちです。　しかし、不動産の評価基準は業者によって大きく異なります。自分では悪条件と考えていても、さほど問題にしない業者もいるでしょう。　したがって、不動産を少しでも高く売却したいのであれば、複数の業者にアプローチしてみるとよいでしょう。