気づいたことはどんどん伝えよう
中古住宅を内覧する時はとかく汚れや傷が気になりますが、チェックする点は見た目の劣化だけではありません。
水道管からさびが出る、水が出にくい、ガス給湯機器が作動しない、窓ガラスのカギが閉まらない、室内ドアが開閉できないなど、生活する上で困難で、住宅購入の本来の目的である快適な生活が達せられないような不具合を発見したら「引渡前に直して欲しい」と伝えましょう。売主はできるだけ買い手を付けたいので、無謀な要求でなければある程度の条件は受け入れられると思います。
内覧の際は窓やドアを開け閉めしてみたり、積極的に設備状況を質問するようにしましょう。
売主には物件の現状を伝える義務があります。大きな不具合を隠して売却すると、契約解除や損害賠償請求など訴訟に発展するリスクがあるため、嘘を言う売主は滅多にいません。
建物の状態を十分納得して購入する為にも、積極的に質問しましょう。
現況渡しとは何？売主とはよく話し合おう
現状渡しとは、修繕すべき箇所があっても現状のままどこも直さず引渡をすることです。そのまま住むことが出来る状態の中古住宅であっても、購入後に自分の好みに合わせてリフォームをする方が多いです。そういった場合、本来必要な修繕費の分を価格から引いた金額で契約を結ぶ場合などに現状渡しとなることがあります。立地などが特に気に入っている場合、建物付き土地を現状渡しで購入し、買主の費用と責任で建物を解体、新しく家を建築するということもあり得るでしょう。その場合、交渉によっては解体費用分を割り引いた販売価格にしてもらえることもありますので、売主とよくよく話し合うようにしましょう。
引き渡し後に気付いた不具合の対応期間は？
新生活を始めたものの、契約時には発覚していなかった不具合に後から気付いたという場合は売主により対応を要求できる期間が異なります。売主が宅建業者でない場合、民法上は「不具合の発見から1年以内」は損害賠償請求などが出来ます。しかし、これは売主が瑕疵担保責任を負う期間に関する特約が無い売買契約に適用される条件であり、売主が瑕疵担保責任を負う期間は特約によって自由に決められることになっています。
中古住宅についてはいつまでも売主が瑕疵担保責任を意識しなくてよいように、より短い期間を定めた特約を結ぶのが一般的です。また、売主が宅建業者であれば多くの場合、「物件の引き渡しから2年以内」であれば損害賠償請求などが出来ます。これは買主保護の観点から、宅建業者はこれ以上に買主に損な特約を結べないと決められているため、多くの契約で物件の引き渡しから2年以内という条件になっているのです。そのため、良心的な売主であれば当該期間が「物件の引き渡しから3年以内」や「不具合の発見から2年以内」などになっていることもあります。
こういった知識は契約時やいざという時に必要になってくるので、よく覚えておきましょう。
