不動産売却では「売却値」が算出されますが、そこから「税金」が引かれることは意外に知られておりません。代表的なものは「不動産の譲渡所得」です。譲渡所得は、以下の公式で算出します。
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（不動産売却による）収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除 |
１、「取得費」「譲渡費用」「特別控除」の意味
（１）取得費
いくらで売却する不動産を取得したかの金額です。取得費が不明な場合は、譲渡収入の5％を取得費とします。なお、不動産が相続などで取得後3年以内の場合は、相続資産全体に対する割合分を算定し、取得費に加算します（※1）。また、中古物件を購入した際は減価償却後の額が取得費とします。
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（※1）取得費加算額 ＝ 譲渡した土地のみの課税価額／相続税の課税価額（債務控除前） |
（２） 譲渡費用
不動産売却の譲渡にかかった諸費用のことです。主なものとしては仲介手数料、印紙代のほか、測量費用、建物の解体費用など多岐に渡ります。
（３） 特別控除
居住用財産の場合、一定の要件を満たすと、譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。要点は以下の4点です。
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かつて居住しており、居住しなくなってから3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡 |
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譲渡した相手が、配偶者や生計同一親族などの関係者ではないこと |
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この特例をはじめて使用すること |
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「居住用財産の買換え特例」を3年以内に受けていないこと |
２、譲渡所得税の税額について
不動産売却時の税金は、所得税と住民税です。取得日と譲渡日によって課税額は2種類、「所有期間5年超（長期譲渡所得）」か「5年以下（短期譲渡所得）」かによって税額が変わります。これは戸建てを売る日ではなく、売却した年の1月1日においてです。
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所得税 |
住民税 |
合計 |
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長期譲渡所得（5年超） |
15％ |
5% |
20.315% |
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短期譲渡所得（5年以下） |
30％ |
9% |
39.63% |
出典：長期譲渡は国税庁https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm、短期譲渡は国税庁https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htmをもとに筆者作成
３、売却時の空き家には特例も
売却時に空き家の場合、税金が非課税となる新しい特例が定められました。「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。平成28年税制改正大綱に含まれました。一定の条件を満たした空き家の売却に対し、税金３,000万円の特別控除を行うというものです。
一定の条件をまとめると、
〇相続開始まで自宅で、相続により空き家になった。
〇昭和56年5月31日以前に建築された。
〇マンションなど、区分所有建物ではない
〇相続から3年を経過する日の属する12月31日までの相続であること
〇売却額が1億円を超えないこと
〇相続から空き家以外になっていないこと（使用履歴がないこと）
〇行政から要件を満たす証明書等が発行されていること
不動産売却の際には、所有期間によって多額の税金がかかります。同時に様々な特例が用意されていますが、「適用条件」も設定されています。条件を自身に当てはめて、適用「モレ」のないように気をつけたいですね。
