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マンションではあまり問題になりませんが、戸建住宅の購入を検討していると、前面道路が私道の物件や、幅員が狭い物件があったりします。ちょっと安いけど私道はどうかしら、なんてこともありますよね。ここでは簡単に、建物と道路の関係についてガイダンスいたします。
1．道路法上の道路
道路については、道路法と建築基準法の2つの点から検討しなくてはなりません。まず道路法上の道路ですが、これは公道です。公道は公的な管理がされる道路ですから、掃除はもちろん、補修なんかも役所がやってくれる道路ということになります。
所有権とは必ずしもリンクしない場合があって、私有地が公道に認定されている場合や、公有地で見た目は道路だけども道路として認定されていない場合もあります。
2．建築基準法上の道路
建築基準法上の道路に面していれば、建物の建築は可能です。法42条1項1号は前記の道路法上の道路で幅員が4ｍ以上のものです。
1項2号は、開発許可とか区画整理などちょっと特殊な場合の道路で幅員6ｍ以上のものです。
1項3号は、法施行日（昭和25年11月23日またはそれ以降に都市計画区域となった日）以前からあった道路で幅員が4ｍ以上の道路（公道・私道）です。
1項4号は、都市計画道路でこれから工事していくけれども道路として扱っていいですよという道路。
1項5号道路は、分譲地などで、区画割で生じる私道を道路として扱うよう特定行政庁の指定を受けたもの。
2項道路は、4ｍ未満だけれども道路とみなしますよと特定行政庁が定めたものです。道路中心から2ｍまでは建物が建てられず、いわゆるセットバックが生じます。一度2項道路になると勝手に取り消すことはできません。
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建築基準法
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内容
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名称
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42条1項1号
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道路法上の道路
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－
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同 2号
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区画整理等による道路
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－
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同 3号
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法施行以前からある4ｍ以上の私道で建築基準法上の道路とみなされるもの
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法以前道路（既存道路）
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同 4号
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都市計画上の道路
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計画道路
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同 5号
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私道で特定行政庁の位置指定を受けたもの
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位置指定道路
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42条2項道路
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幅員4ｍ未満で特定行政庁が道路とみなしたもの
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みなし道路
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※その他にも道路あり
3．私道にまつわる問題
上記の建築基準法上の私道ですが、これらは道路の扱いを受けるのですから民有地といっても植木を置いたり、通行を物理的に妨げたりすることは認められません。実際に判例も出ているほか、緊急自動車の通行にも支障をきたしますので、自分たちが困りますよね。ただし、そこに権利関係を有さない通行人に当然の権利があるわけでもありません。土地所有者が「私道のため関係者以外通行禁止」という張り紙をすることは特段の問題がありません。
建築基準法上の道路になっていない私道は、基本的に通行妨害をされても文句は言えません。私道で道路交通法の適用があるかどうかは実態に即して「一般的な通行に供されているか」で判断され、必ずしも建築基準法とはリンクしません。
4．道路に面していなくても
上記の建築喜寿の法上の道路に面していることが一番ですが、どうしてもという場合は、建築基準法43条但し書道路といって、建築基準法上の道路でないけれども建築が認められるケースがあります。しかしこれにはいろいろ要件があって、建築審査会の許可という手続きが必要です。さらに建て替えが保証される訳でもないので、資産価値としてリスクがあるのは否定しがたいです。
